وکیل کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری تهران

وکیل کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری تهران و کرج با توجه به پیچیدگی هایی که در بخش های مختلف دعاوی کمیسیون ماده صد وجود دارد، نقش مهمی را در راستای احقاق حقوق افراد می تواند ایفا کند.

ویدیو: نحوه اجرای رای کمیسیون ماده 100 شهرداری

به عنوان یک وکیل کمیسیون ماده 100 شهرداری که به صورت تخصصی در این دعاوی فعالیت می کنم، تصمیم گرفتم در این مقاله به صورت جامع و دقیق به کاربردی ترین و در عین حال رایج ترین بخش های دعاوی کمیسیون ماده 100 نگاه دقیقی داشته باشم.

مقاله: نحوه دفاع در کمیسیون ماده 100

تذکر: توصیه می کنم پیش از هرگونه اقدامی در ارتباط با رای کمیسیون ماده 100؛ ابتدا این مقاله و سایر مقالات و ویدئوهای مرتبط با کمیسیون ماده صد را که در آسا وکیل منتشر کرده ایم ملاحظه کنید، سپس آگاهانه اقدام کنید.

خب امّا بپردازم به اصل مطلب…

وکیل کمیسیون ماده ۱۰۰

در دعاوی کمیسیون ماده ۱۰۰ که یک طرف دعوی دولت و ارگان های دولتی هستند، امکان استفاده از داوری محیا نیست.

تخلفاتی که در کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری مورد بررسی قرار می گیرند، عبارتند از:

• ساخت بنا بدون اخذ پروانه
• عدم احداث پارکینگ و یا غیر قابل استفاده بودن آن
• عدم استحکام بنا
• تجاوز به معابر شهری و عمومی
• تغییر کاربری
• رعایت نکردن اصول فنی، بهداشتی و شهرسازی

در این مقاله به طور کامل به موضوع نقض و ابطال رای کمیسیون ماده 100 پرداخته ام.

رای کمیسیون ماده 100

طبق کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری:

«صاحبان املاک واقع در محدوده شهر، برای انجام هر نوع عملیات ساختمانی بایستی اقدام به اخذ پروانه نمایند و در صورت فقدان آن، ماموران شهرداری می توانند از ادامه فعالیت جلوگیری به عمل آورند.»

در مواقعی که مأموران شهرداری به علت نبود پروانه از ادامه فعالیت ساختمانی جلوگیری می کنند؛ باید موضوع را ظرف حداکثر یک هفته از زمان جلوگیری از فعالیت ساختمانی، در کمیسیون ماده 100 مطرح کنند.

رسیدگی به تخلفات ساختمانی در ماده صد شهرداری

اصولاً رسیدگی به تخلفات ساختمانی در کمیسیون ماده 100 شهرداری 2 مرحله ای است.

مرحله اول

ابتدا در کمیسیون ماده 100 رسیدگی انجام شده و رای صادر می گردد.

مرحله دوم

در صورتی که شهرداری و یا مالک اعتراضی داشته باشند، در کمیسیون تجدیدنظر ماده 100 شهرداری رسیدگی خواهد شد.

مقاله: تبدیل رای تخریب به جریمه

با توجه به قانون در اکثر کمیسیون ها، اعتبار آراء به صورت نصف به علاوه یک و با حضور 3 عضو رسمی شده و از نماینده شهرداری توضیحات شفاهی اخذ و لایحه دفاعیه فرد ذینفع قرائت می گردد.

چنانچه برای رسیدگی به پرونده مشکلی وجود نداشته باشد، غالباً در همان جلسه برای صدور رای و امضاء به‌وسیله اعضاء اقدام می گردد.

تذکر: طبق تبصره یک از ماده 100 کمیسیون؛ بعد از وصول این پرونده، به ذینفع پرونده اعلام می شود که ظرف 10 روز جهت پیگیری رای کمیسیون ماده 100 اقدام نماید.

در این شرایط؛ مشاوره با یک وکیل کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری تهران و کرج (و یا شهری که در آن ساکن هستید) به شدت می تواند برای شما مفید واقع شود.

متأسفانه در آسا وکیل بارها مراجعینی داشته ام که به دلیل عدم مراجعه به موقع جهت بررسی و تحلیل رای کمیسیون ماده صد شهرداری، یا سرمایه مالی زیادی را از دست داده اند و یا روند حل پرونده خود را کند کرده اند.

چنانچه در جلسه اول رسیدگی؛ صدور رای ممکن نباشد، کمیسیون بایستی ظرف حداکثر 1 ماه تصمیم مقتضی را بر حسب مورد اظهار نماید. بعد از صدور رای، ذینفع پرونده می تواند ظرف مدت 10 روز نسبت به رای اعتراض نماید.

مرجع رسیدگی به پرونده کمیسیون تجدید نظر است که البته اعضاء آن به غیر از آن افرادی هستند که در زمان صدور رای پیشین شرکت داشته اند.

کمیسیون بعد از رسیدگی رای صادر نموده و این رای یا در خلاف رای و نظر کمیسیون بدوی است یا در تأیید آن می باشد.

ماده صد شهرداری تغییر کاربری

از جمله تخلفاتی که در کمیسیون ماده 100 شهرداری به آن رسیدگی می شود، تغییر کاربری غیر مجاز می باشد که بنده در آسا وکیل با چنین پرونده هایی زیاد برخورد داشتم.

مقاله: اعضای کمیسیون ماده 100

چنین تخلفاتی زمانی محقق می گردند که فرد مخالف مندرجات پروانه عمل کرده و در یک منطقه غیرتجاری، تجارت کرده یا کسب و پیشه ای را راه‌اندازی نماید.

در این مواقع، شهرداری بعد از اطلاع یافتن موضوع را در کمیسیون ماده 100 مطرح کرده و کمیسیون نیز باید در زمان مناسب (کمتر از2 ماه) در مورد تعطیلی محل کسب یا تجارت رای خودش را صادر کند.

تذکر: مسئولیت اجرای این تصمیم به عهده ماموران شهرداری است؛ ولی اگر فردی محل کسب یا تجارت خود را به محل مسکونی تبدیل نماید، مشمول مقررات این قانون نمی شود.

احداث بنا و ساخت و ساز بدون پروانه (مجوز ساخت)

هر نوع ساخت و سازی که فاقد مجوز کتبی از شهرداری باشد، بنای بدون پروانه (مجوز ساخت) محسوب می شود.

به همین دلیل چنانچه صاحب ملک همه مراحل صدور پروانه و پرداخت عوارض ساختمانی را به صورت کامل انجام داده باشد؛ ولی مبادرت به اخذ مجوز نکرده و ساختمانش را بنا نهاده باشد، در این حالت به آن بنا بنای بدون پروانه گفته می شود.

اگر محلی فاقد پلاک ثبتی باشد و شما در آنجا ساخت و ساز کرده باشید، به بنای ساخته شده شما بنای بدون پروانه اطلاق می گردد.

اگر بنای واقع شده در حریم شهری فاقد سند باشد، در این حالت نیز به این ساختمان، بنای بدون پروانه گفته می شود.

ساختمان هایی که بدون پروانه (مجوز ساخت) خارج از حریم شهرها احداث گردند، طبق قانون تخریب می شوند. مثل ساختمان هایی که در حریم قانونی راه آهن ها، فرودگاه ها و … احداث می شوند.

تخلف اضافه بنا زائد بر پروانه (تراکم اضافی)

یکی از رایج ترین تخلفات کمیسیون ماده صد شهرداری می باشد که مراجعین حضوری زیادی را جهت مشاوره به آسا وکیل می کشاند.

بنده هم توصیه می کنم با توجه به حالات زیادی که برای این تخلف می تواند رخ دهد، حتماً به یک وکیل کمیسیون ماده صد شهرداری (و یا شهر خود) مراجعه کنید.

کمیسیون ماده صد در مورد اضافه بنای زائد بر پروانه (تراکم اضافی)، می تواند 2 نوع حکم زیر را صادر کند:

• تخریب: در صورتی که اصول شهرسازی، فنی و بهداشتی رعایت نشده باشد.
• جریمه: در صورتی که قطع اضافه بنا ضرورتی نداشته باشد، کمیسیون می تواند حکم به اخذ جریمه دهد.

 در مورد صدور این رای عواملی می توانند مؤثر باشند که در ادامه آن ها را به شما کاربر عزیز آسا وکیل معرفی خواهم کرد:

• ملک از لحاظ مکانی (خیابان های اصلی، فرعی، کوچه بن باز و کوچه بن بست) چه موقعیتی دارد؟
• ساختمان از لحاظ مصالح چه نوع ساختمانی است؟
• مکان ایجاد شده چه نوع استفاده هایی دارد؟
• نوع حوزه استفاده که می تواند تجاری، صنعتی و یا اداری باشد:

کمیسیون در رابطه با مورد چهارم، می تواند دستور به اخذ جریمه ای بدهد. جریمه کمیسیون ماده 100 بر تراکم اضافه نباید از 2 برابر کمتر یا از 4 برابر قیمت ساختمان، به ازای هر متر مربع بیشتر باشد.

همچنین نوع حوزه استفاده می تواند مسکونی باشد. کمیسیون در این مورد می تواند طرف را به پرداخت جریمه محکوم کند که این مبلغ برای هر 1 متر مربع بنای اضافه، نباید کمتر از 1/2 ارزش ملک یا بیشتر از 3 برابر ارزش ملک باشد.

شهرداری ها موظف‌اند طبق تبصره 4 از قانون؛ بعد از اخذ جریمه بابت تراکم اضافی، گواهی پایان ساخت را صادر نمایند.

در مواقعی که شهرداری حکم صادر شده در خصوص جریمه را به اجرا می گذارد، آثارش مجاز شناخته شدن اضافه بنایی است که پیش از این غیر مجاز به حساب می آمده است.

تذکر: رای صادر شده تنها تا زمانی که ساختمان پابرجا باشد صدق می کند و در صورتی که ساختمان تخریب شده و مجدد ساخته شود؛ رای صادره برای استفاده از تراکم اضافی در آن ساختمان جدید، به هیچ وجه پذیرفته نیست.

عدم احداث یا کسری پارکینگ چیست

از دیگر تخلفاتی که در کمیسیون ماده صد شهرداری به آن رسیدگی می شود، بحث عدم احداث یا کسری پارکینگ است که مسئله بسیار مهمی است.

با توجه به زیاد شدن خودروها و ایجاد سد معبر، تخلف عدم احداث یا کسری پارکینگ تخلفی بسیار مهم منظور می شود. چرا که این تخلف علاوه بر پر کردن کوچه و سخت کردن عبور و مرور، به همسایگان و به زیبایی شهر نیز آسیب می زند.

چنانچه شما ساختمانی را احداث کنید که برای واحدهای آن پارکینگی را در نظر نگرفته باشید و امکانی هم برای اصلاح کردن پارکینگ به یک پارکینگ قابل استفاده وجود نداشته باشد؛ با توجه به نوع استفاده از آن فضا و همچنین موقعیت ملک شما، کمیسیون ماده 100 شهرداری می تواند رای گرفتن جریمه از مالک ساختمان را صادر نماید و تخلف کسری پارکینگ را برای مالک لحاظ کند.

تذکر: در صورتی که پارکینگ به یک فضای قابل استفاده تبدیل شده باشد، کمیسیون ماده 100 شهرداری نمی تواند جریمه ای اخذ نماید.

عدم رعایت عقب نشینی (برهای اصلاحی)

رشد جمعیت و افزایش وسایل نقلیه موتوری و دیگر موضوعات مرتبط با حمل و نقل، باعث توسعه یافتن معابر شده است. پس برای ارائه دادن خدمات مناسب بایستی در هنگام احداث بنا یا تفکیک زمین ها، ضوابط مرتبط با معابر رعایت شود.

نهرها، چشمه ها و جوی ها هریک دارای حریمی خاص هستند.

ساختمان هایی که در اطراف نهرها، چشمه ها و جوی ها هستند؛ بایستی در زمان بازسازی، مقدار فاصله لازم و ضروری را عقب نشینی کنند تا حریم نهرها برای استفاده کامل از آن آماده باشد.

همچنین ساختمان های قدیمی در زمان بازسازی، باید حریم را رعایت و به میزان لازم عقب نشینی کنند و ساختمان را در قسمت های غیر حریم بنا نمایند.

ساختمان های ایجاد شده در حریم جاده ها و راه آهن ها و کانال های آب، حریم های نظامی، دریاچه ها، رودخانه ها، تالاب‌ها، مرداب‌ها و دریاها؛ چنانچه قبلاً نسبت به تخریبشان اقدامی صورت نگرفته باشد، باید در زمان بازسازی حریم را رعایت کنند.

مالکین موظف‌اند در زمان نوسازی؛ طبق پروانه ساختمان و طرح های تصویبی، بَرهای اصلاحی را رعایت نموده و چنانچه تجاوزی برخلاف پروانه یا بدون پروانه صورت گیرد، شهرداری باید از ادامه فعالیت ساختمانی جلوگیری به عمل آورده و پرونده را به کمیسیون انتقال دهد.

عدم استحکام و مقاومت بنا

تخلف عدم استحکام و مقاومت بنا هنگامی به وقوع می پیوندد که مالک، اصول فنی و معماری را رعایت نکرده و بنا استحکام لازم را نداشته باشد.

کمیسیون ماده 100 شهرداری ها، در این مورد حکم تخریب را صادر می نمایند.

عدم رعایت اصول ثلاثه (شهرسازی، فنی و بهداشتی)

منظور از اصول شهرسازی، رعایت ضوابطی است که برای حفظ کردن بافت شهر و توسعه آتی و فعلی آن نیاز است.

مقاله: وکیل مشارکت در ساخت

اصول فنی نیز شامل تعدادی از ضوابط شناخته شده است که عدم رعایت آن ها باعث عدم مقاومت و همچنین عدم بقای ساختمان می گردد.

اصول بهداشتی مرتبط با اُموری است که رعایت کردن آن برای حفظ سلامت (جسم و روان) استفاده کنندگان ساختمان ضرورت داشته و تخطی از این اصول باعث ایجاد خلل در آن می گردد.

چنانچه اصول شهرسازی، فنی و بهداشتی رعایت نشده باشد؛ کمیسیون ماده 100 می تواند رای به اخذ جریمه دهد و این مقدار برای بنای بدون مجوز، به ازای هر متر مربع، 1/10 ارزش ساختمان و یا 1/5 از ارزش سرقفلی بناست.

دوست عزیز به خاطر داشته باشید؛ چنانچه کمیسیون ماده 100 حکم به پرداخت کردن جریمه دهد ولی ذینفع ساختمان از پرداخت آن خودداری نماید، کمیسیون مکلف است حکم به تخریب ساختمان بدهد.

بنده در آسا وکیل شاهد این موضوع هستم که خیلی از مراجعین، متأسفانه موضوع پرداخت جریمه های صادر شده از سوی کمیسیون را جدی نمی گیرند و درنهایت به شدت متضرر می شوند.

تجاوز به معابر شهری و عمومی (شکایت از سد معبر همسایه)

تعدادی از شهروندان در زمان احداث بنا، به فضای معابر تجاوز می نمایند.

مصداق های آن هم متعدد بوده و شامل احداث لوله ناودان، نصب تابلو، نصب لوله کولر، احداث ایوان، ایجاد آبروی ساختمان، احداث سایبان، گذاشتن در و پنجره ای که به روی معابر باز شود، می باشد.

قانون برای پرونده هایی که تخلفاتشان مشکل جدی را به دنبال داشته باشد، دستور تخریب صادر می کند.

شهروندان بایستی برای جا به جایی نخاله های ساختمانی خود، از شرکت هایی که به جمع‌آوری نخاله می پردازند استفاده کنند تا این شرکت ها بتوانند نسبت به حمل نخاله ها در مکان های مشخص اقدام کنند.

شهروندان باید خودروهای اسقاطی خودشان را داخل پارکینگ یا مکان های مناسب نگهداری کنند و از رها کردن آن ها در سطح شهر خودداری نمایند.

طبق ماده 12:

«ریختن مصالح بنّایی در محدوده خارج ملک و در قسمت حریم ملک؛ در مدت زمانی که بیشتر از حدِ ضرورت باشد، به گونه ای که سد معبر نماید، ممنوع است.»

طبق ماده 13:

«ریختن خاک بنّایی در قسمت پیاده‌رو ممنوع بوده و باید به مکانی که شهرداری تعیین نموده است حمل گردد.

متخلفین حکم ماده 13 قانون، به پرداخت جزای نقدی از مبلغ (2000000) ریال تا مبلغ (100000000) ریال محکوم می شوند.

در صورت تکرار این عمل، به 2 برابر حداکثر مجازات محکوم خواهند شد. چنانچه این عمل مجدداً نیز تکرار گردد، هر بار به 2 برابر مجازات قبلی محکوم می شوند.»

طبق ماده 16:

«مخلوط کردن، نگهداری، دفع و صدور پسماندها در محیط، باید در راستای مقررات این قانون صورت گیرد.

در غیر این صورت افراد متخلف بنا به حکم قضایی؛ برای بار اول به پرداخت جزای نقدی از (500000) تا (100000000) ریال و در دیگر پسماندها از مبلغ (2000000) ریال تا مبلغ (100000000) ریال محکوم می گردند.

در صورتی که این عمل مجدداً تکرار شود، هر بار به 2 برابر مجازات پیشین محکوم می شوند.»

طبق ماده 20:

«خودروهایی که در مکان های غیر مجاز اقدام به تخلیه پسماند می کنند، به 1 تا 10 هفته توقیف محکوم می شوند.

چنانچه مکان تخلیه معابر عمومی و شهری و یا بین شهری باشد، به بیشترین میزان توقیف محکوم خواهند شد.»

لایحه دیوان عدالت اداری تبدیل پارکینگ به مغازه

پس از صدور رای در مرحله تجديد نظر كميسيون ماده ١٠٠ شهرداری، اصطلاحاً رای قطعی و قابل اجراست. امّا مطابق بند ٢ ماده ١٠ قانون تشكيلات و آيين دادرسی ديوان عدالت اداری مصوب ١٣٩٢، می توان به تصميم قطعی كميسيون در ديوان عدالت اداری اعتراض كرد.

از طرفی همانطور که پیش تر عرض کردم، رای قطعی كميسيون قابل اجراست كه می توان دستور موقت مبنی بر توقف اجرای حكم قطعی را نيز هم زمان با اعتراض به رای از ديوان مطالبه کرد.

رسيدگی در ديوان عدالت اداری 2 مرحله ای و غير حضوری است. به اين معنی كه اعتراض به رای كميسيون ابتدا در مرحله بدوی مورد رسيدگی قرار می گيرد و پس از صدور رای ظرف مدت ٢٠ روز از تاريخ ابلاغ، قابل اعتراض در مرحله تجديد نظر است.

رسيدگی غير حضوری به اين معنی است كه اعتراضات و دفاعيات از طريق تبادل لايحه مورد بررسی و نهايتاً رسيدگی قرار می گيرد و نياز به تعيين وقت و تشكيل جلسه رسيدگی نمی باشد.

در مرحله بدوی، فقط اشخاص حقوقی و حقیقی می توانند شکایت نمایند. امّا در تجدید نظر، علاوه بر اشخاص حقیقی و حقوقی، شهرداری ها نیز می توانند نسبت به این رای صادر شده اعتراض کنند.

برای افراد مقیم، مهلت زمان تجدید نظرخواهی 20 روز و برای افراد مقیم خارج کشور، این زمان 2 ماه از زمان ابلاغ است.

مقاله: مهلت پرداخت جریمه کمیسیون ماده 100

نقض و ابطال رای کمیسیون ماده 100

بر اساس ماده 2 قانون:

مرجع صالح برای نقض و ابطال رای کمیسیون ماده 100؛ دیوان عدالت اداری می باشد و ذینفع می تواند شکایت خود را با عنوان تقاضای نقض و ابطال از رای قطعی کمیسیون، در دیوان عدالت اداری مطرح نماید.

همچنین ذینفع می تواند شکایتش از اعضاء کمیسیون را در سازمان تخلفات اداری مطرح کند و بعد از رسیدگی به موضوع پرونده، در دیوان عدالت اداری به طرح دعوی بپردازد. برای این منظور بهتر است از یک وکیل متخصص تخلفات اداری کمک بگیرید. بنده نیز می توانم در این دعاوی تجربه خود را در اختیار شما قرار دهم.

در این میان برخی نکاتی که برای ابطال و نقض کمیسیون ماده 100 وجود دارد عبارت‌اند از:

• بناهای ساخته شده در ملکی که پیش از تصویب نقشه شهر (پیش از سال 49) ایجاد شده، خارج از ماده 100 بوده و نمی شود در این کمیسیون مطرح کرد. ولی اگر اخیراً در این ساختمان قدیمی تخلفی ایجاد شده باشد (مثلاً در سال 1397)، موضوع تخلف قابل طرح در این کمیسیون می باشد.
• یکی از طرفین شکایت شهرداری است که خود شهردار بر اساس قانون یک شخصیت حقوقی محسوب می شود.

تذکر: شهردار نواحی در هریک از شهرها را بایستی از اجزاء سازمان شهرداری همان شهر محسوب کرد. در نتیجه شهردار مناطق در هریک از شهرها شخصیتی حقوقی مستقل از شهرداری آن مناطق نداشته و به علت فقدان شخصیت مستقل قانونی، نمی تواند جزء طرفین دعوی قرار بگیرد.

• یکی دیگر از طرفین شکایت، کمیسیون ماده صد است. کمیسیون ماده 100، کمیسیونی است که در هر شهر به صورت مستقل تشکیل شده و به تخلفات ساختمانی اعلام شده از سوی شهرداری همان شهر رسیدگی می کند.

تذکر: عنوان کمیسیون ماده صد به صورت مطلق صحیح نیست و باید تعیین گردد که طرف شکایت، کمیسیون ایجاد شده در چه شهری است؟!

بنابراین زمانی که طرف شکایت؛ کمیسیون تشکیل شده در شهر است، باید حتماً در عنوان طرف شکایت “کمیسیون ماده 100” قید گردد.

شکایت از ساخت و ساز همسایه به دلیل تخلفات

به غیر از شهرداری؛ هر فردی که از تخلفات ساختمانی فرد دیگری متضرر شده باشد، برای اقامه دعوای خود در کمیسیون ماده 100، باید به شهرداری مراجعه کرده و اعتراض خویش را بیان دارد.

مقاله: عدم رضایت همسایه در پیشروی ساختمان

در صورتی که شهرداری تخلف انجام گرفته را در صلاحیت این کمیسیون بداند، آن را به کمیسیون می فرستد.

تذکر:  آراء صادر شده از کمیسیون ماده صد اعم از بدوی و تجدید نظر، باید به غیر از مالک به فرد ذینفع مثل مستأجر هم ابلاغ شود. عدم ابلاغ این آراء به این افراد، می تواند باعث نقض این آراء گردد.

این مقاله از سایت آسا وکیل نیز به پایان رسید و امیدوارم که از خواندن این مقاله به حد کافی استفاده کرده باشید.

در صورتی که پس از استفاده از محتوای این مقاله نظیر پادکست ها و ویدئوها، سؤال و یا ابهامی برای شما ایجاد شد و یا در حل این دعاوی به حضور یک وکیل کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری تهران و کرج احتیاج پیدا کردید، می توانید جهت مشاوره حضوری وقت رزرو کنید.