کلاهبرداری مشارکت در ساخت

ممکن است بخواهید به‌عنوان مالک زمین یا سازنده، قرارداد مشارکت در ساخت ببندید و یا به‌ عنوان پیش‌خریدار بر ملکی که قرار است بر مبنای قرارداد مشارکت در ساخت ساخته شود، معامله کنید.

ویدیو: فریب در قرارداد مشارکت در ساخت

برای آنکه سرمایه و زمان شما قربانی کلاهبرداری در قرارداد مشارکت در ساخت نشود، توصیه می کنم تا انتهای این مقاله با بنده همراه باشید.

مقاله: وکیل مشارکت در ساخت

در این مقاله قصد دارم با بیانی ساده و روشن از «کلاهبرداری مشارکت در ساخت» و رفتارهای فریبنده و خلاف وعده دیگر در قرارداد مشارکت در ساخت، پرده بردارم.

موضوعاتی نظیر:

•  چه موقع می‌گوییم «کلاهبرداری مشارکت در ساخت» اتفاق افتاده است؟
•  اگر دچار «کلاهبرداری مشارکت در ساخت» شدید یا رفتارهای فریب‌کارانه از طرف دیگر قرارداد دیدید، چه اقدام قانونی باید انجام دهید؟
•  اقدامات پیشگیرانه از تدلیس و کلاهبرداری در قرارداد مشارکت در ساخت و تضمین حقوق چیست؟

کلاهبرداری مشارکت در ساخت

در همین ابتدا باید بدانید آنچه عموم مردم از «کلاهبرداری» می‌شناسند با آنچه در قانون و دادگاه‌ها به آن «کلاهبرداری» می‌گویند، متفاوت است.

مقاله: پیش فروش آپارتمان در کرج

واقعیت این است که از هر رفتار فریب‌کارانه و هر خلف وعده‌ای نمی‌توان تحت عنوان «کلاهبرداری» شکایت کرد.

به یاد داشته باشید که عنوان شکایت شما و اینکه به چه مرجع قانونی برای شکایت مراجعه می‌کنید، بسیار مهم است.

اگر اتفاقی که برای شما افتاده است طبق تعریف قانون «کلاهبرداری» نباشد ولی شما تحت عنوان کلاهبرداری از آن به دادگاه کیفری شکایت کنید؛ نه ‌تنها در این مسیر زمان، هزینه و انرژی زیادی از شما گرفته می‌شود، بلکه ابداً به هدف خود نمی‌رسید، هیچ حقی به شما داده نمی‌شود و حتی ممکن است مسئله را پیچیده‌تر هم بکند.

به‌طور کلی رفتارهای فریبنده و خلاف وعده‌هایی که ممکن است در قرارداد مشارکت در ساخت اتفاق بیفتد یکی از این دو حالت را دارد:

حالت اول: کلاهبرداری است

در این صورت یک جرم اتفاق افتاده، کلاهبرداری یک عنوان کیفری است و شما برای پیگیری حقوق ‌تان باید شکایت خود را در دادگاه کیفری دو ثبت کنید.

حالت دوم: کلاهبرداری نیست

یعنی عنوان کیفری ندارد ولی با توجه به توضیحاتی که در ادامه عرض می کنم، ممکن است «تدلیس» یا «تخلف از صفت» یا … اتفاق افتاده باشد.

در این صورت قانون به شما حق فسخ قرارداد را می‌دهد و می‌توانید در دادگاه حقوقی محل وقوع ملک، جبران ضرر و زیان وارده را مطالبه کنید.

کلاهبرداری از نگاه قانون

ابتدا باید با تعریف کلاهبرداری از منظر قانون آشنا شویم، سپس مصداق های کلاهبرداری مشارکت در ساخت را بررسی کنیم.

طبق قانون برای اینکه به یک اتفاق کلاهبرداری بگوییم و بتوانیم از طرف مقابل تحت عنوان «کلاهبردار» شکایت کنیم، باید این 3 مورد وجود داشته باشد:

1.  سوء نیت
2.  فریب دادن از راه حیله و تقلب و اجرای مانور متقلبانه
3.  بردن مال (ربودن مال)

ماده 1 قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء اختلاس و کلاهبرداری در تعریف کلاهبرداری مقرر می‌دارد:

هرکس از راه حیله و تقلب:

•  مردم را به وجود شرکت‌ها یا تجارتخانه‌ها یا کارخانه‌ها یا مؤسسات موهوم یا به داشتن اموال و اختیارات واهی ‌فریب دهد.
•  به امور غیر واقع امیدوار نماید یا از حوادث و پیشامدهای غیر واقع بترساند.
•  اسم و یا عنوان مجعول اختیار کند و به یکی از وسایل‌ مذکور و یا وسایل تقلبی دیگر وجوه و یا اموال یا اسناد یا حواله‌جات یا قبوض یا مفاصا حساب و امثال آن‌ها تحصیل کرده و از این راه مال دیگری را ببرد.

کلاهبردار محسوب شده و علاوه بر رد مال به صاحبش، به حبس از یک تا هفت سال و پرداخت جزای نقدی معادل مالی که اخذ کرده است، محکوم‌ می‌شود. ‌

در صورتی که شخص مرتکب بر خلاف واقع:

•  عنوان یا سمت مأموریت از طرف سازمان‌ها یا مؤسسات دولتی یا وابسته به دولت یا شرکت‌های دولتی یا ‌شهرداری‌ها یا نهادهای انقلابی و بطور کلی قوای سه‌گانه و همچنین نیروهای مسلح و نهادها و مؤسسات مأمور به خدمت عمومی اتخاذ کرده باشد.
•  با استفاده از تبلیغ عامه از طریق وسایل ارتباط جمعی از قبیل رادیو، تلویزیون، روزنامه و مجله یا نطق در مجامع و یا انتشار آگهی چاپی یا خطی جرم ‌صورت گرفته باشد.
•  مرتکب از کارکنان دولت، مؤسسات و سازمان‌های دولتی یا وابسته به دولت یا شهرداری‌ها یا نهادهای انقلابی و یا به‌ طور کلی از‌ قوای سه‌گانه و همچنین نیروهای مسلح و مأمورین به خدمت عمومی باشد.

علاوه بر رد اصل مال به صاحبش، از 2 تا 10 سال و انفصال ابد از خدمات‌ دولتی و پرداخت جزای نقدی معادل مالی که اخذ کرده است، محکوم می‌شود.

نکته: هرچند در متن ماده قانون عبارت «مانور متقلبانه» را نمی‌بینیم، امّا باتوجه به آرای قضایی باید «مانور متقلبانه» در کلاهبرداری وجود داشته باشد.

یعنی شما باید بتوانید به قاضی محترم دادگاه ثابت کنید که طرف دیگر قرارداد عامدانه و با سوءنیت، طی یک مانور متقلبانه شما را فریب داده است و با این کار مالی از شما گرفته یا در واقع ربوده است.

مصادیق کلاهبرداری مشارکت در ساخت

اگر شخصی طی اجرای یک مانور متقلبانه به ‌دروغ خود را به ‌عنوان نماینده شهرداری معرفی کرده و شما را فریب داده باشد که اگر با او قرارداد مشارکت در ساخت نبندید به ‌زودی ملک کلنگی شما را از دست‌تان می‌گیرند و چیزی دستگیر شما نمی‌شود، و به این ترتیب با شما قرارداد امضا کرده و مالی هم از شما گرفته باشد.

اگر فردی با رفتارهای متقلبانه و ارائه سند جعلی خود را مالک زمین معرفی کرده باشد و شما را به ‌عنوان سازنده یا پیش‌خریدار برای امضای قرارداد فریب دهد و مالی نیز از شما گرفته باشد.

اگر سازنده پس از انعقاد قرارداد با مالک، از سهم خودش واحدهایی را پیش‌فروش کرده باشد و بعد از انعقاد قرارداد پیش‌فروش، قرارداد مشارکت در ساخت با مالک را فسخ کرده باشد.

این کار سازنده در صورتی «کلاهبرداری» است که قبلاً با مالک تبانی کرده باشد و قرارداد او با مالک صوری و برای بردن مال پیش‌خریداران باشد.

مجازات کلاهبرداری

علاوه بر اینکه شخص کلاهبردار باید اصل مالی که از دیگری ربوده را برگرداند، قاضی محترم شخص کلاهبردار را به 2 مجازات محکوم می‌کند:

• حبس از یک تا هفت سال
•  پرداخت جزای نقدی معادل همان مالی که ربوده است.

شروع به جرم کلاهبرداری

شروع به کلاهبرداری هم جرم است.

یعنی اگر یکی از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت با سوء نیت و اجرای یک مانور متقلبانه بخواهد مال طرف دیگر را ببرد ولی نتواند این کار را بکند، باز هم مرتکب جرم شده است.

طرف دیگر قرارداد هرچند هنوز مالی به طرف کلاهبردار نداده است؛ ولی با مدارک و شواهدی که می‌تواند سوءنیت و عمل فریب‌کارانه طرف دیگر قرارداد را ثابت بکند، می‌تواند تحت عنوان «شروع به جرم کلاهبرداری» از او شکایت کند.

ماده 122 قانون مجازات اسلامی در این باره گفته است:

«هر کس قصد ارتکاب جرمی کرده و شروع به اجرای آن نماید، لکن به واسطه عامل خارج از اراده او قصدش معلق بماند، … مجازات می‌شود…»

به عنوان مثال اگر سازنده طوری رفتار کرده که مالک را فریب بدهد که او سرمایه زیادی دارد یا با مانور متقلبانه خودش را به ‌دروغ به‌ عنوان نماینده یک شرکت معتبر ساخت ‌و ساز معرفی کرده باشد ولی مالک لحظه‌ای پیش از دادن مال متوجه فریب او شده باشد و مالی به سازنده نداده باشد، شروع به جرم کلاهبرداری اتفاق افتاده است.

البته اگر خود شخص فریب‌ دهنده به اراده‌ خودش کلاهبرداری را ترک کند و مالی از طرف دیگر قرارداد دریافت نکند، دیگر نمی‌توان تحت عنوان کلاهبرداری از وی شکایت کرد.

تفاوت کلاهبرداری با انتقال مال غیر

برای مثال اگر سازنده ملک در قرارداد مشارکت یکی از واحدهای آپارتمان را به شخصی پیش‌فروش کند و بعد از تکمیل و ساخته شدن واحد مزبور آن را به شخص دیگری بفروشد، طبق ماده 13 قانون پیش‌فروش ساختمان آنچه اتفاق افتاده «جرم انتقال مال غیر» است.

هرچند در زمان فروش هنوز مال وجود نداشته، ولی زمانی که ساخته شده در مالکیت خریدار اول بوده و سازنده حق فروش آن را نداشته است.

تشخیص اینکه اتفاقی که افتاده یک «مانور متقلبانه» بوده و در نتیجه کلاهبرداری بوده یا نه، به قاضی محترم بستگی دارد.

ممکن است صرف اینکه طرف قرارداد به دروغ با یک وعده پوچ و دروغین فریب داده باشد؛ کافی نباشد، حتی اگر از این طریق مالی هم گرفته باشد.

در چنین موقعیتی احتمالاً «تدلیس» اتفاق است.

تدلیس در قرارداد مشارکت در ساخت

زمانی می‌گوییم «تدلیس» اتفاق افتاده است که یک طرف قرارداد با عملیاتی پیش از انعقاد قرارداد موجب فریب و ترغیب طرف دیگر قرارداد برای امضای قرارداد شده باشد.

در تدلیس دیگر فرقی نمی‌کند که مالی بین طرفین قرارداد رد و بدل شده باشد یا تنها قرارداد را امضا کرده باشند.

ضمانت ‌اجرای تدلیس

در تدلیس، می‌توانید به استناد «خیار تدلیس» که قانون در این مواقع به شما می‌دهد، معامله را فسخ کنید.

اگر هر یک از مالک نسبت به ملک یا سازنده نسبت به سرمایه، مصالح یا … دیگری را فریب داده باشند یا مثلاً مالک یا سازنده در مورد واحدهای در سهم خودشان با فریب پیش‌خریداران با آن‌ها قرارداد پیش‌فروش بسته باشند، شخص فریب خورده حق دارد قرارداد را فسخ کند.

مصداق های تدلیس در مشارکت در ساخت

اگر مالک زمین به ‌دروغ، وصفی موهوم به زمین نسبت بدهد که خارج از گزافه‌های تبلیغاتی مرسوم باشد، مرتکب تدلیس شده است و سازنده حق فسخ قرارداد را دارد.

اگر مالک عامدانه در مورد عیب زمین سکوت کرده باشد یا همه حقیقت را نگفته باشد، در حالی که سازنده مبتنی بر اعتماد بر او حاضر به قرارداد شده است.

اگر مالک با اطلاع از اینکه تمام یا قسمتی از ملک در طرح تعریض خیابان واقع شده، آن را از سازنده پنهان کند، مرتکب تدلیس شده و به همین جهت سازنده حق فسخ دارد.

اگر سازنده در تهیه متن قرارداد شرایط قرارداد را به‌ نوعی تنظیم کند که از دید فرد متعارف پنهان بماند، نوعی پنهان‌کاری و تدلیس علیه مالک صورت گرفته است.

حق فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

غیر از تدلیس که لزوماً فریب یا پنهان‌کاری در میان است، موارد دیگری نیز ممکن است وجود داشته باشند که به عنوان نوعی رفتار غیرصادقانه موجب بروز مشکل یا ضرر یک طرف قرارداد مشارکت در ساخت بشود.

خیار تخلف وصف در قرارداد مشارکت در ساخت

برای مثال اگر سازنده ملک را ندیده باشد و فقط طبق اوصاف مالک و با توجه به وصف خیلی مهم و اساسیِ ملک حاضر به امضای قرارداد مشارکت شده باشد و بعد از دیدن ملک متوجه شود که در واقع ملک آن وصف را نداشته، طبق ماده 410 قانون مدنی سازنده اختیار فسخ معامله را دارد.

خیار غبن در قرارداد مشارکت در شرکت

منظور از «غبن» این است که بین دو چیزی که دو طرف قرارداد در عوض هم می‌دهند، تعادل ارزش وجود نداشته باشد و به این ترتیب یکی متضرر بشود.

برای مثال اگر پیش‌خریدار مبلغی معادل دریافت یک واحد ملکی که با مصالح عالی و ویژگی خاصی ساخته شده، پرداخت کرده باشد ولی آنچه نهایتاً دریافت می‌کند آن‌ طور نباشد و فاصله زیاد و غیرقابل مسامحه‌ای با پول پرداخت شده داشته باشد و وی متضرر شده باشد، طبق ماده 416 قانون مدنی می‌تواند معامله را فسخ کند.

البته کسی که مدعی غبن است باید غیرقابل مسامحه بودن آن را ثابت بکند.

رجوع به کارشناس شایع‌ترین راه است و هزینه اجرای قرار کارشناسی به عهده مدعی است.

در این‌گونه موارد حتی اگر کسی که طرف دیگر را مغبون کرده است، تفاوت قیمت را بدهد، باز هم خیار غبن ساقط نمی‌شود؛ مگر اینکه متضرر به گرفتن تفاوت قیمت راضی شود.

خیار عیب در قرارداد مشارکت در ساخت

طبق ماده 422 قانون مدنی:

«در صورتی که در حین امضای قرارداد عیب مخفی موجود بوده باشد و بعد از معامله ظاهر شود، طرف دیگر اختیار دارد با همان حالت معیوب قبول کند یا ارش بگیرد یا معامله را فسخ کند.»

برای مثال اگر زمین عیب مخفی داشته باشد و سازنده پس از معامله متوجه عیب زمین شود؛ سازنده می‌تواند با استناد به «خیار عیب» معامله را فسخ کند.

خیار تخلف شرط در مشارکت در ساخت

طبق ماده 235 قانون مدنی:

«اگر در ضمن قرارداد شرط صفت خاصی شده باشد و بعد معلوم شود صفت مدنظر موجود نیست، ذینفع می‌تواند به استناد «خیار تخلف شرط» معامله را فسخ کند.»

فسخ قرارداد مشارکت در غیرکلاهبرداری (تدلیس و موارد دیگر)

نکته مهم در مورد خیارات فسخ این است که بعد از آگاه شدن از عامل خیار فسخ، اعمال حق فسخ فوری است.

برای مثال هرچند کسی که متوجه تدلیس طرف دیگر قرارداد شده است حق فسخ قرارداد را دارد، امّا اگر فسخ قرارداد را به تأخیر بیندازند، این حق خودش را از دست می‌دهد.

فقط در «خیار تخلف از شرط» فوریت نیست. مگر اینکه آنقدر زمان بگذرد که به نظر قاضی محترم گذشتن مدت طولانی از زمان تخلف شرط و عدم اعمال حق خیار فسخ نشان‌ دهنده‌ اسقاط حق فسخ و منصرف شدن از فسخ معامله باشد.

نکته: تصمیم درونی بر فسخ قرارداد کافی نیست و باید آن را اعلام کنید. تا زمانی که قرارداد فسخ نشده، تعهدات طرفین قرارداد پابرجا است.

برای فسخ قرارداد مشارکت در ساخت می‌توانید اظهارنامه‌ای مبنی بر فسخ قرارداد برای طرف قرارداد ارسال کنید و پس از آن در دادگاه محل وقوع ملک اقامه دعوا کنید.

البته فسخ با هر لفظ یا فعلی که دلالت به آن کند انجام می‌شود.

تصرفاتی که نوعاً نشان از بهم زدن معامله داشته باشد، فسخ فعلی است.

مثلاً اگر مالک زمین که به ‌خاطر تدلیسی که سازنده مرتکب شده است حق فسخ دارد، زمین خود را بفروشد یعنی عملاً قرارداد مشارکت را فسخ کرده است.

به عنوان یک وکیل مشارکت در ساخت در کرج در آسا وکیل، در این موارد 4 الی 5 ماه بعد از آنکه متوجه تدلیس (فریب) شدید، فرصت دارید تا برای فسخ قرارداد اقدام کنید.

حتی اگر عبارت «اسقاط کافه خیارات» در قرارداد بوده و امضا کرده‌اید و بعد از آن متوجه فریب شده‌اید، خیار تدلیس شما همچنان محفوظ است و می‌توانید با استناد به آن معامله را فسخ کنید.

نکته: اگر پس از حق فسخ، کاری انجام بدهید که معنی آن رضایت از قرارداد باشد، حق فسخ خود را از دست می‌دهید.

برای مثال اگر سازنده پس از آنکه متوجه تدلیس مالک زمین شد، شروع به تخریب ملک و ساخت و ساز در زمین بکند، دیگر حق فسخ خود را از دست می‌دهد.

نکته: در همه موارد که از «خیار» صحبت شد، اگر فردی که به استناد «خیار» حق فسخ دارد، قبل از فسخ قرارداد فوت شود، این اختیار فسخ قرارداد به وراث او منتقل می‌شود؛ مگر اینکه در قرارداد شرط شده باشد که با مرگ صاحب حق خیارات (حق فسخ)، حق او از بین می‌رود و به وراث انتقال نمی‌یابد.

چگونه راه کلاهبرداری مشارکت در ساخت را سد کنیم؟

اقدامات پیشگیرانه از کلاهبرداری و تدلیس در قرارداد مشارکت در ساخت و تضمین حقوق چیست؟

اگر هنوز پای قرارداد را امضا نکرده‌اید، توضیحات این قسمت برای شما غنیمت است:

هرچند به ‌نظر می‌رسد در صورت وقوع هر رفتار فریبنده یا غیرصادقانه در قرارداد مشارکت در ساخت، شما می‌توانید اقدام قانونی کنید، امّا بدون شک پیشگیری بهترین راه برای تضمین حقوق‌ تان است.

می‌دانید که در هر کدام از مواردی که ذکر شد، اقدام قانونی و ثابت کردن آن‌ها در دادگاه زمان، هزینه و آرامش زیادی از شما می‌گیرد.

بنابراین، اکیداً پیشنهاد می‌کنم پیش از تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، مقاله زیر را مطالعه نمایید:

مقاله: قرارداد مشارکت در ساخت

نکته: مشاورین املاک صرفاً دو طرف قرارداد را به ‌هم می‌رسانند. نگارش و تنظیم قرارداد یک امر فنی و حساس است که باید به متخصص آن سپرده شود.

مهم ‌ترین راه پیشگیری و تضمین حقوق ‌تان این است که هرگز از نوشتن تمام مشخصات و جزئیات در قرارداد غافل نشوید.

با ذکر همه جزئیات و اقدامات همه طرف‌های قرارداد در متن قرارداد، در واقع شما در حال جمع آوری شواهد و ادله هستید.

مانند یک چک لیست این موارد را در قرارداد خودتان چک کنید:

الف. مشخصات طرفین قرارداد را با جزئیات ثبت کنید و آن‌ها را با اسناد هویتی تطبیق بدهید.

اگر طرف قرداد شما یک شخصیت حقوقی (مثلا یک شرکت ساخت‌وساز) است، برای بررسی اعتبار اسناد هویتی آن بهتر است از یک متخصص حقوق کمک بگیرید.

البته که بنده نیز در آسا وکیل می توانم راهنمای شما باشم.

ب. مشخصات کامل زمین را ثبت کنید. همچنین مشخصات کامل نقشه ساخت‌وساز که بر آن توافق کرده‌اید.

پ. به دقت ذکر کنید که هر یک از طرفین قرارداد چه تعهدی دارند و این کار را در مقابل چه تعهدی انجام می‌دهند.

ت. کیفیت، مشخصات و درجه محصولات، از بطن ساختمان تا روکاری و روبنا را توصیف کنید.

ث. شرط کنید هرگونه تغییری باید با موافقت کتبی شما انجام بشود.

ج. تاریخ انجام هر یک از اقدامات را ذکر کنید و برای تأخیر از آن تاریخ‌ها در قرارداد جریمه‌ای تعیین کنید.

چ. مشخصات هر سند تجاری (چک، سفته و سایر اوراق بهادار) که رد و بدل می‌شود، تاریخ رد و بدل آن‌ها و علت آن را بنویسید.

ح. در صورتی که در قرارداد حق فسخ پیش‌بینی کرده‌اید، برای جلوگیری از آثار شراکت سازنده در پروژه، در قرارداد ذکر کنید که در صورتی که شرایط فسخ محقق و قرارداد

از طرف مالک فسخ شود، سازنده صرفاً می‌تواند پس از کسر خسارات مالک، هزینه‌های انجام شده را مطالبه کند و سازنده هیچ حق مالکیتی نسبت به مال مورد مشارکت نخواهد داشت.

خ. به‌طور معمول در این‌ گونه قراردادها مالک به سازنده وکالت می‌دهد.

بدانید که اقدامات وکیل از جانب موکل محسوب می‌شود؛ پس تعهداتی که وکیل بر مبنای وکالت‌نامه می‌دهد و پاسخگویی به مشکلات احتمالی برعهده موکل است.

اکیداً توصیه می‌کنیم در دادن وکالت به این موارد توجه کنید:

•  وکالت بلاعزل ندهید یا وکالت را مقید به زمان یا مقید به انجام کار کنید تا با گذشت زمان یا انجام موضوع وکالت، وکالت منحل شود. همچنین می‌توان فسخ وکالت‌نامه رسمی را به صورت شرط در قرارداد ذکر کرد.
•  حق انتقال سهم سازنده به دیگری را سلب یا مشروط به موافقت خود کنید.
•  تفویض اختیارات ناشی از وکالتنامه را، از سازنده سلب کنید.

د. می‌توانید حق فروش به ثالث را تا قبل از اخذ پایان کار و انجام مراحل نهایی صدور سند تک برگی برای هر واحد جدید، سلب کنید.

ذ. چگونگی هزینه و سهم‌خواهی از مستحدثات احتمالی را مشخص کنید و یا آن را منوط به قطعی شدن و تعیین تکلیف نهایی طبقات فرضی در آینده و تنظیم متمم قرارداد کنید.

امیدوارم که از محتوای این مقاله به خوبی استفاده کنید.

در صورتی که هنوز برای شما سؤال و یا ابهامی وجود دارد و یا در زمینه کلاهبرداری مشارکت در ساخت نیاز به مشاوره دارید، می توانید جهت رزرو وقت تماس بگیرید.