وکیل ملکی در کرج

مباحثی که در این مقاله به آن اشاره می کنم، تنها با هدف حفظ سرمایه شما به رشته تحریر در آمده است تا شما از کوچکترین خطایی در مهم ترین دعاوی ملکی، مصون بمانید.

ویدیو: نکات پیش خرید آپارتمان

رایج ترین دعاوی ملکی در کرج

در ابتدا لازم می دانم که انواع دعاوی ملکی را به شما معرفی کنم.

دعاوی ملکی دارای دسته بندی های مختلفی بوده و شامل موضوعاتی مثل، الزام به تنظیم نمودن سند، الزام به گرفتن پایان کار و … می باشد.

انواع دعاوی ملکی عبارتند از:

حقوقی: دعاوی ملکی حقوقی یکی از انواع مختلف دعاوی ملکی است. برخی از مهم ترین موارد این دعاوی عبارتند از:

• در رابطه با الزام به تنظیم سند رسمی
• در رابطه با سندهای ضمانتی
• فسخ کردن قراردادهایی که از نظر قانون دارای نقص هستند.
• درخواست مطالبه اجرت المثل
• دعاوی مرتبط با مطالبه سرقفلی

مقاله: بهترین وکیل سرقفلی در کرج

گفتنی است تمامی دعاوی حقوقی مرتبط با سهل انگاری یا عدم شناخت قانون صورت گرفته و در آن ها بحث ارتکاب به جرم مطرح نمی باشد.

ثبتی: ماهیت دعاوی ملکی ثبتی مرتبط با فعالیت های حوزه ثبت اسناد است. پرونده های زیادی در این خصوص در دادگاه ها مطرح می شود که بنده در این جا باید به برخی از آن ها اشاره کنم:

• افراز ملک
• پرونده های مرتبط با باطل شدن سند مالکیت معارض
• اجرای ثبت
• باطل شدن سند رسمی

معمولاً این مشکلات بعد از خرید یا انتقال سند و یا در هنگام خرید به وجود می آید. در مواقع زیادی دعاوی ملکی ثبتی به دلایلی مثل شتاب زدگی مالک و سهل انگاری او برای خرید و فروش ایجاد می شود که خسارت ها و مشکلات زیادی را برای طرفین بوجود می آورد.

 کیفری: ماهیت این گونه دعاوی مرتبط با انجام جرم است و بحث هایی مثل سهل انگاری، عدم شناخت قانون، اشتباهات سهوی و .. در دعاوی ملکی کیفری دخیل نمی باشد. در حقیقت، هنگامی که افراد در زمینه مسکن مرتکب جرمی می شوند، این پرونده ها با شکایت شاکیان خصوصی یا شکایت مدعی العموم شکل می گیرد. بیشتر دعاوی کیفری مربوط به کلاهبرداری و سودجویی مجرمان است.

برخی از مواردی که شامل دعاوی ملکی کیفری می شود عبارتند از:

• خیانت در امانت
• فروش غیرقانونی مال به یک یا چند نفر دیگر
• جعل نمودن اسناد به منظور کلاهبرداری و فریب دیگران
• تغییر دادن کاربری اراضی کشاورزی بدون گرفتن مجوز از دستگاه های مربوط
• استفاده از سند جعلی در هنگام معاملات ملکی
• انتقال منافع ملک دیگران به خود یا افراد دیگر
• ارتکاب فساد در حوزه معاملات دولتی

تذکر: برای اینکه در مقابل کلاهبرداران ملکی هوشمندانه عمل کنید، حتماً مقاله مربوط به کلاهبرداری را که در سایت منتشر شده است بخوانید.

مقاله: کلاهبرداری در معامله

دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی

الزام به تنظیم سند رسمی توسط یک وکیل ملکی خوب در کرج چه مزایایی می تواند برای شما داشته باشد؟

• با وجود وکیل ملکی نیازی نیست که خریدار در دادگاه حضور یابد.
• وکیل ملکی می تواند همه خسارت های ذکر شده در قرارداد را از فروشنده مطالبه نماید.
• اگر ملک در رهن بانک باشد، وکیل متخصص دعاوی ملکی می تواند از فروشنده فک رهنش را بخواهد.
• مدت زمانی که طول می کشد سند به نام خریدار انتقال یابد، کمتر می شود.
• در صورتی که فروشنده حاضر نشود که سند را به نام خریدار انتقال بدهد، وکیل ملکی می تواند با یک مأمور از دادگاه، برای تنظیم نمودن سند اقدام کند.

تذکر: دقت داشته باشید که موارد بالا در صورتی صادق خواهند بود، که وکیل مورد نظر شما در زمینه دعاوی ملکی یک متخصص باشد.

وکیل ملکی در کرج با توجه به بالا بودن حجم فعالیت های ساختمانی در این شهر و نقاط اطراف آن، می تواند نقش کلیدی را در جلوگیری از خسارت های مالی سنگین ایفا کند.

مدارک لازم تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی

مدارک مورد نیاز جهت تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی عبارتند از:

• مدارک شناسایی، شامل کارت ملی و شناسنامه
• ارائه کردن قولنامه یا مدرک و توافقات خریدار و فروشنده

ابطال سند رسمی و اثبات مالکیت

سند مالکیت، اسناد رهنی، شرطی و ذمه ای، سند اجرایی، سند انتقال اجرایی، سند رسمی بیع (فروش مال در مقابل دریافت وجه نقد) یا اجاره و سند مالکیت معارض یا هر کدام از عقود و نظایر آن همگی جزء اسناد رسمی می باشند که در صورت بی اعتباری آن ها ذینفع حق دارد در دادگاه صالح نسبت به طرح دعوای ابطال سند رسمی اقدام نماید و دادگاه ها وظیفه دارند به آن ها رسیدگی نمایند.

مقاله: اثبات مالکیت زمین بدون سند

بطلان سند می تواند به یکی از دلایل زیر باشد:

• سند طبق مقرّرات مربوطه صادر نشده باشد. گفتنی است ابطال شناسنامه و ابطال اسناد مالکیت معارض از جمله مصادیق این دعوا هستند.
• همچنین بی اعتباری سند می تواند به دلیل بطلان معامله باشد. مثل معامله ای که سندش بیع مال مجهول است.
• می تواند بطلان سند به دلیل جعلیت سند (جعل مادی) باشد.

نکات مهم ابطال سند رسمی ملک

اگر دو سند مالکیت کلاً یا جزئاً از حیث حقوق ارتفاعی یا حدود ملک با یکدیگر تعارض داشته و این تعارض با نظر و رأی هیأت نظارت احراز گردد، سند مالکیتی که ثبتش دیرتر انجام شده باشد سند مالکیت معارض خوانده می شود.

بنابراین طبق قانون، سندی که زودتر به ثبت رسیده، تا هنگامی که از طریق حکم دادگاه باطل نشده باشد، معتبر تلقی شده و سندی که بعد از آن به ثبت می رسد، سند ثبت مؤخر خوانده می شود و تا هنگامی که دادگاه حکم به صحت آن نداده باشد، نامعتبر تلقی می گردد.

همانطور که در بالا نیز به آن اشاره کردم، سند مالکیت معارض نیز یکی از انواع سند رسمی است و ابطال آن بر عهده ادارات ثبت است.
ادارات ثبت موظفند به محض اطلاع یافتن از صدور این گونه اسناد، فوراً به موضوع آن رسیدگی کنند. صاحبان این گونه اسناد نیز پس از اطلاع یافتن از موضوع تعارض، بایستی جهت تعیین و تکلیف شدن و یا ارائه دادخواست ابطال سند رسمی (سند مالکیت معارض) به اداره ثبتی که ملک در آن حوزه واقع شده است، مراجعه نمایند.

اما بپردازم به شرایط ابطال سند رسمی که عبارتند از:

• وجود سند مالکیت: سند مالکیت باید در دست خوانده قرار داشته باشد.
• رعایت مقرّرات مرتبط با صدور سند: رعایت نکردن قانون جهت صدور سند به دو دسته تقسیم می شوند که عبارتند از:

1- عدم رعایت مقررات مرتبط با صدور سند
2- عدم رعایت مقررات مرتبط با تنظیم اسناد رسمی

در مواقعی که دعاوی ابطال سند به علت عدم رعایت مقرّرات باشد که می تواند به طور سهوی یا عمدی ایجاد شده باشد، با طرح نمودن در دادگاه می توان درخواست ابطال سند را نمود. با توجه به این که نحوه درخواست ابطال سند، نیاز به تسلط و تخصص به قوانین موضوعه و مقرّرات جاریه و بخشنامه های ثبتی و آیین نامه ها دارد.

ضمن آن که داشتن آگاهی کامل نسبت به رویه های دادگاه های بدوی، رویه های ادارات ثبت و تجدید نظر از مهم ترین موضوعات در زمینه ابطال سند است.

با سپردن این دسته از امور خود به بهترین وکیل ملکی کرج؛ نه تنها در وقت و هزینه خود صرفه جویی کرده اید، بلکه پرونده شما نیز به بهترین شکل رسیدگی می شود و این یکی از بهترین گزینه هایی است که هنگام ابطال سند می توانید از آن استفاده کنید.

شکل گیری دعاوی الزام به تحویل ملک

مواقعی که خریدار می تواند دادخواست مبتنی بر الزام به تحویل ملک را به دادگاه بدهد عبارتند از:

• در شرایطی که ملک سند رسمی داشته باشد.
• در شرایطی که ملک سند رسمی نداشته باشد، خریدار باید پیش از هر چیز ابتدا دعوای الزام به تنظیم نمودن سند را پیش از الزام نمودن فروشنده به تحویل دادن ملک مطرح نماید. در غیر این صورت دادگاه دادخواستش را رد خواهد کرد.

پس خریدار هنگامی می تواند دعوای الزام به تحویل دادن ملک را مطرح نماید که طبق قانون، ملک به وی منتقل شده و در دفاتر ثبت اسناد به ثبت رسیده باشد.

دقت داشته باشید که، فروشنده تنها در یک مورد خاص می تواند از تحویل ملک خودداری نماید و آن هم زمانی است که فروشنده ملک از حق حبس خویش استفاده نماید.

حق حبس زمانی استفاده می شود که هر کدام از طرفین دعوا بخواهند از حق خویش مبنی بر تحویل ندادن ملک تا هنگام پرداخت پول یا پرداخت نکردن مبلغ توافق شده تا هنگام تحویل ملک استفاده نمایند.

بنابراین در حق حبس؛ چنانچه هریک از خریدار یا فروشنده ملک از پرداخت نکردن پول و یا تحویل دادن ملک امتناع ورزد، طرف مقابلش می تواند تعهداتش را تا هنگام انجام تعهد طرفش انجام ندهد.

در این حالت؛ در صورتی که طرفین نتوانند به نتیجه برسند که چه کسی باید اول تعهدش را انجام دهد، دادگاه بعد از رسیدگی و ارزیابی اظهاراتشان، هر دو طرف را به انجام وظایف و تعهداتشان ملزم می نماید.

الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش ملک

طبق قانون، قرارداد پیش فروش ساختمان بایستی به وسیله تنظیم سند رسمی پیش فروش ملک که نزد دفاتر ثبت اسناد است با درج در اسناد مالکیت منعقد گردد.

مقاله: دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی

البته اگر از یک وکیل متخصص امور ملکی در کرج بپرسید به شما خواهد گفت که این الزام اگرچه قانونی است، امّا در حال حاضر در تمام کشور اجرا نمی شود. تنها در بعضی شهرها امکان تنظیم این سند وجود دارد.

اگر پیش خریدار بعد از انعقاد قرارداد بخواهد از این الزام قانونی استفاده نماید، بایستی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش ملک را در دادگاه مطرح نماید.

مدارک لازم تنظیم سند رسمی پیش فروش ملک

مدارک لازم برای تنظیم سند رسمی پیش فروش ملک عبارتند از:

مقاله: پیش فروش آپارتمان در کرج

• سند رسمی مالکیت، سند رسمی اجاره و قرارداد رسمی، مبنی بر این که ملک مورد معامله بابت سرمایه گذاری کردن با حق فروش، به وسیله احداث بنا روی عرصه به شخص پیش فروشنده اختصاص پیدا کرده است
• پروانه ساخت تمام ساختمان و شناسنامه فنی مستقل به ازای هر واحد
• بیمه نامه ای مرتبط با مسئولیت موضوع ماده 9 از قوانین پیش فروش آپارتمان
• گرفتن استعلام از اداره ثبت اسناد محل وقوع ملک
• گرفتن یک تأییدیه از مهندس ساختمان مبنی بر اتمام عملیات پی ساختمان

فسخ قرارداد در دعاوی پیش فروش

طبق قانون، در هنگام پیش فروش باید، مشخصات ملک مورد معامله از جمله مساحت ملک، طبقه و شماره ثبت ملک ذکر گردد.

همچنین ملحقات آپارتمان مثل اشتراک آب، برق، گاز، تلفن، پارکینگ و انباری نیز ذکر گردد.

مشخصات ساختمان نیز از مواردی است که باید ذکر شود. مثل نقشه، تعداد اتاق خواب ها، جنس مصالح از قبیل شیر آلات، رنگ، سیم کشی، دستگیره درب ها، آیفون، کلید و پریز، کابینت، کولر، سرویس بهداشتی و …

بهای ملک مورد نظر و چگونگی پرداختش نیز از مواردی است که بایستی با دقت در قراردادهای پیش فروش مطرح گردند.

تذکر: بهترین شیوه برای پرداخت، الزام خریدار ملک به پرداخت بخشی از بها طبق پیشرفت کار است. زمان پرداخت نیز در قرارداد مربوطه تعیین می گردد.

با رسیدن پروسه ساخت به هر مرحله، خریدار بایستی اقساط خود را پرداخت نماید. در غیر این صورت فروشنده می تواند قرارداد را فسخ نماید یا بر اساس روزهای تأخیر، تحویل دادن ملک را عقب بیاندازد.

همچنین در بعضی قراردادهای مشارکت ضمن امضاء قرارداد این شرط گذاشته می شود که سازنده ملک تا مدت مشخصی یا تا اتمام قرارداد حق ندارد اقدام به پیش فروش واحدهای سهم خویش نماید.

مقاله: وکیل مشارکت در ساخت

حال اگر سازنده با وجود این شرط؛ اقدام به پیش فروش نمودن واحدهای سهم خویش کند، مالک می تواند قرارداد مشارکتشان را فسخ کند.

مالک اولیه این دعوا را به طرفیت پیش خریدار و پیش فروشنده مطرح می نماید. اگرچه پیش خریدار، با مالک اولیه ملک رابطه قراردادی ندارد ولی با توجه به این که پیش خریدار نیز یک طرف از قرارداد پیش فروش بوده، او نیز به عنوان خوانده قرار می گیرد.

تذکر: در دادگاه موضوع ابطال قرارداد در دعاوی پیش فروش به علت فسخ قرارداد مشارکت مطرح می شود.

فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان به دلیل عدم پرداخت اقساط یا ثمن قرارداد

اقساطی بودن ثمن (بهای) قرارداد از یک طرف باعث می شود که قدرت خرید در پیش خریداران افزایش یابد و از طرف دیگر، ممکن است پیش فروشنده ملک را با خطر پرداخت نکردن اقساط از طرف خریداران مواجه سازد.

لازم است این را هم عرض کنم که در قراردادهای پیش فروش، هر دو طرف می توانند وجه التزامی را بابت تأخیر در پرداخت نمودن اقساط ملک پیش فروش قرار دهند. پیش فروشنده می تواند در قرارداد شرط نماید که پرداخت نکردن به موقع ثمن (بهای) قرارداد باعث فسخ قرارداد می شود.

چنانچه پیش خریدار اقساط قرارداد را پرداخت نکند، پیش فروشنده بایستی این موضوع را به دفترخانه تنظیم کننده سند پیش فروش شده اعلام نماید.

دفترخانه نیز باید به پیش خریدار اخطار دهد که ظرف مدت 1 ماه اقساط معوقه را پرداخت نماید. در غیر این صورت پیش فروشنده می تواند قرارداد را فسخ نماید.

فسخ قرارداد پیش فروش به دلیل کسری (خلافی) مساحت

براساس قانون، اگر اختلاف متراژ صورت مجلس تفکیکی با متراژ نوشته شده در قرارداد تا 5% باشد، هیچ کدام از طرفین قرارداد حق فسخ ندارند ولی اگر این اختلاف از 5% بیشتر باشد، پیش خریدار می تواند قرارداد را فسخ کند (چه متراژ واقعی بیشتر و چه کمتر باشد).

اگر مساحت واقعی ملک کمتر از مقدار نوشته شده در قرارداد باشد ولی پیش خریدار قصد فسخ آن را نداشته باشد؛ فروشنده بایستی قیمت روز آن را به پیش خریدار بدهد، ولی اگر متراژ ملک بیشتر از متراژ نوشته شده در قرارداد باشد، خریدار بایستی قیمت نوشته شده در قرارداد را به فروشنده ملک بپردازد.

با توجه به هزینه بالای ساخت و سازها در شرایط کنونی کشور و رشد پیش فروش املاک، بنده به شما کاربر گرامی آسا وکیل توصیه می کنم که در صورت مواجهه با مشکل خلافی مساحت، حتماً با یک وکیل خوب ملکی در کرج مشاوره کنید.

گواهی پایان کار ساختمان و ارزش حقوقی آن

 گواهی پایان کار ساختمان به لحاظ حقوقی چه کاربردی دارد؟!

گواهی پایان کار مدرکی است که پس از اتمام ساخت و ساز ملک صادر می گردد. اضافه کنم که این گواهی براساس شناسنامه فنی ملک صادر شده و افراد باید در هنگام خرید ملک، به غیر از پروانه ساختمانی به گواهی پایان کار آن نیز توجه نمایند.

گواهی پایان کار نشان می دهد که بنا تخلف ساختمانی نداشته و طبق معیارهای فنی مهندسی و دقیقاً مورد تأیید شهرداری است.

تا زمانی که از سوی شهرداری گواهی پایان کار صادر نشود؛ اداره ثبت اسناد نمی تواند صورت مجلس تفکیکی را تنظیم کند و تا هنگامی که صورت مجلس تفکیکی تنظیم نشده باشد، امکان صادر شدن سند برای هریک از واحدها وجود نخواهد داشت.

جهت صدور این صورت مجلس؛ مالک بایستی بعد از اتمام عملیات ساختمانی و گرفتن پایان کار، به دفاتر اسناد رسمی رفته و درخواست صدور آن را نماید.

شما بدون گواهی پایان کار، قانوناً نمی توانید ملک را به شخص دیگری بفروشید و این یکی دیگر از کارکردهای گواهی پایان کار است.

چنانچه بنای ساخته شده دارای تخلف ساختمانی باشد، پرونده ابتدا به کمیسیون ماده 100 فرستاده می شود و اگر کمیسیون رأی به پرداخت جریمه دهد، مالک بایستی جریمه را پرداخت کند تا بتواند برای ساختمان خود پایان کار اخذ نماید.

مقاله: وکیل کمیسیون ماده 100

مراحل اخذ پایان کار ساختمان براساس قوانین سال 1402

امّا بپردازیم به مراحل اخذ پایان کار براساس جدیدترین قوانین مربوطه.

لطفاً به تک تک نکاتی که در ادامه ذکر می کنم دقت نمایید تا از هرگونه مشاوره با وکیل املاک کرج بی نیاز شوید.

ابتدا مالک باید مدارک مربوطه را آماده نماید. این مدارک عبارتند از:

• اصل و کپی کارت ملی، شناسنامه، سند مالکیت، فیش عوارض نوسازی، فیش آب، برق، گاز، تلفن و پروانه ساختمانی
• نقشه معماری ملک
• ارائه کردن کارت سازه
• برای ساختمان های نوساز، تأییدیه استاندارد برای آسانسور
• اگر مالک فوت شده باشد، کپی مدارک شناسایی وراث و همچنین کپی انحصار وراثت الزامی است

مراحل اخذ پایان کار بر اساس قوانین سال 1402 عبارتند از:

• ارائه مدارک به شهرداری
• تکمیل فرم مرتبط با اتمام کار ساختمان توسط مهندس ناظر ساختمان
• رفتن به بایگانی و اخذ پرونده شهرداری و اخذ نوبت بازدید ملک
• بازدید کارشناس شهرداری از ساختمان بنا شده و سپس ارائه گزارش به شهرداری
• صدور دستور محاسبه توسط مسئول فنی
• کنترل نمودن زیر بنای ساختمان به وسیله مسئول محاسب شهرداری
• بررسی کسری پارکینگ و اضافه متراژ توسط مهندس محاسب شهرداری و سپس بررسی مجدد مسئول شهرسازی
• تکمیل برگه گواهی پایان کار در بخش پروانه ساختمان شهرداری
• امضاء گواهی پایان کار توسط شهردار، معاون شهرسازی، پیش نویس گیرنده و محاسب
• پایان کار بایستی توسط دبیرخانه تاریخ، شماره و مهر زده شده باشد

شرایط ارائه دادخواست الزام به فک رهن

ممکن است فردی ملکش را بابت گرفتن وام از بانک در رهن گذاشته باشد.

چنانچه فرد وام گیرنده تمامی اقساط خود را پرداخت کرده باشد ولی طلبکار (بانک) ملک مربوطه را فک رهن نکند، فرد وام گیرنده می تواند دادخواست الزام به فک رهن ارائه نماید.

حالت دیگر هنگامی است که طبق قرارداد مشارکت، ملک مزبور در رهن بانک رفته و سازنده متعهد می گردد که برای فک رهن اقدام نماید.

حالت سومی هم وجود دارد و آن هنگامی است که فرد؛ ملک در رهن بانکش را از طریق مبایعه نامه به فرد دیگری فروخته و متعهد می گردد که تا هنگام تنظیم سند ملکش را از رهن خارج سازد، امّا در زمان مقرر این کار را انجام نمی دهد. در این مواقع نیز خریدار می تواند دادخواست الزام به فک رهن ارائه نماید.

نحوه اجرای حکم فک رهن

در صورتی که محکوم علیه (فردی که حکم به ضرر او صادر شده است) به مدت 10 روز بعد از ابلاغ شدن اجراییه؛ از اجرای آن خودداری نماید، طبق ماده 47 از قانون:

محکوم له (فردی که حکم به نفع او صادر شده) می تواند توقیف و فروش اموال محکوم علیه را تقاضا نموده و با فروش اموال، فک رهن ملک انجام شود.

همچنین اگر محکوم له (فردی که حکم به سود او صادر شده است) مبلغی را به عنوان ثمن (بهای ملک مورد معامله) نزد خود داشته باشد که به محکوم علیه (فردی که حکم به ضرر او صادر شده است) تعلق داشته باشد، می تواند بدون حکم جدید از آن مبلغ کسر نموده و هزینه های مرتبط با فک رهن ملک را پرداخت نماید.

نکات کلیدی در دعاوی الزام به فک رهن

در این بخش قصد دارم به برخی از مهم ترین نکات در دعاوی الزام به فک رهن اشاره کنم:

• چنانچه شخصی طی قرارداد؛ متعهد به فک رهن شده باشد ولی در موعد مقرر این کار را انجام ندهد، محکوم له (فردی که حکم به نفع او صادر شده است) می تواند قرارداد مربوطه را فسخ نماید.
• اخذ پایان کار، خواسته فک رهن و دریافت صورت مجلس تفکیکی همگی دارای منشأ واحد بوده و می توان همه آن ها را به طور همزمان در یک دادخواست مطرح نمود.

بدانید که اداره ثبت اسناد، صورت مجلس تفکیکی را با استفاده از پایان کار ساختمان تهیه می کند. این صورت مجلس برای املاکی که به چند عدد واحد آپارتمانی تبدیل شده اند، بعد ازگرفتن پایان کار امکان پذیر است.

بد نیست بدانید برای مالکان زمین نیز امکان صدور این صورت مجلس وجود دارد. در این حالت، به پایان کار نیازی نیست و تنها از شهرداری نقشه زمین مربوطه اخذ شده و ضمیمه می گردد.

• اگر فردی پیش از طرح دعوای مربوط به فک رهن، اقدام به پرداخت بدهی مرتهن (رهن گیرنده) نماید؛ امکان مراجعه به شخص محکوم و دریافت وجه پرداختی را ندارد.
• دادخواست می تواند با استناد به قرارداد بیع باشد. بیع به معنای فروش مال در مقابل دریافت وجه نقد می باشد. به این صورت که مالک کالا (فروشنده)، مالکیت کالایش را در مقابل دریافت وجه نقد به طرف مقابل (خریدار) واگذار می نماید.
• چنانچه فردی نسبت به در رهن قرار داشتن ملک شکایتی داشته و معتقد باشد سند رهنی به طور غیر قانونی ارائه شده، بایستی دادخواست ابطال سند را مطرح نموده و نیازی به طرح کردن دادخواست فک رهن نمی باشد.
• در مواقعی که ملک با اجازه مرتهن (رهن گیرنده) به فروش می رود و خریدار بعد از خرید؛ رضایت مرتهن را برای تنظیم نمودن سند جلب می کند، دیگر به طرح دعوا نیازی نیست.

قلع و قمع بنای غیر مجاز

قلع و قمع بنای غیر مجاز در کرج یکی دیگر از رایج ترین دعاوی ملکی است.

در صورتی که متصرف بدون قرارداد یا مجوز؛ اقداماتی مثل کاشتن درخت یا ساخت بنا داشته باشد، ذی نفع می تواند دادخواستی مبنی بر قلع و قمع بنای غیر مجاز را به دادگاه تقدیم نماید.

نکات مهم در دعاوی قلع و قمع بنای غیر مجاز عبارتند از:

• امکان طرح کردن دعواهایی مانند تصرف عدوانی یا خلع ید وجود دارد.

راستی خلع ید چیست؟

عنوان دعوایی می باشد که مالک مال غیر منقول مثل زمین، مغازه، خانه بر علیه متصرف غیر قانونی اقامه کرده و از محکمه می خواهد که به این کار پایان داده و ملکش را از تصرف خارج کرده و به او تحویل دهد.

نحوه طرح این دعوی نیز به این صورت است که مالک با سند مالکیت خود به محکمه مراجعه نموده و با تنظیم کردن دادخواست و طرح کردن دعوی خلع ید، حق خویش را مطالبه می نماید.

تصرف عدوانی به چه معناست؟

هر مالی اعم از منقول و یا غیر منقول که در اختیار و تصرف شخصی قرار دارد؛ بیانگر آن است که آن مال به او تعلق دارد و مدعی بایستی برای تصرف و بدست آوردن آن، به طرح اقامه دعوی بپردازد تا مراجع قضایی به نفع او حکم داده و وی را مالک حقیقی مال بشناسند.

بنابراین هیچ شخصی نمی تواند مالی را که برای دیگری است با ستم و عدوان و با قدرت شخصی تصرف نماید مگر در حالتی که این کار را به صورت قانونی انجام دهد. در غیر این حالت غاصب محسوب شده و تحت پیگرد قانونی قرار می گیرد.

• فردی که باغی یا زمینی را برای زمان مشخصی اجاره کرده تا در آن زراعت و .. نماید. اگر فرد ثالثی بدون اجازه گرفتن از او به احداث بنا یا کاشت اقدام نماید، مستأجر می تواند در دادگاه درخواست قلع و قمع را ارائه دهد.
• اگر اعیان احداث شده ناشی از حق و حقوق زارعانه باشد، فرد نمی تواند در دادگاه درخواست قلع و قمع نماید.
• فرد برای طرح این دعوا باید سند مالکیت داشته باشد.
• اگر خواهان اجازه غرس اشجار یا احداث بنا را داشته باشد، مستحق گرفتن اجرت المثل نیز می باشد.

مطالبه وجه التزام قراردادی و شرایط آن

منظور از مطالبه وجه التزام قراردادی این است که اگر بیع به هر دلیلی انجام نشد؛ این وجه به عنوان یک جریمه از سوی شخصی که عدم انجام معامله به خاطر عمل اوست، گرفته می شود و به شخص دیگری تعلق می گیرد.

وجه التزام در قولنامه به روش های زیر می تواند باشد:

• در قولنامه ذکر می گردد؛ چنانچه خریدار یا فروشنده از اجرای تعهداتشان امتناع نمایند، بایستی فلان وجه را به طرف مقابلشان بپردازند.
• یا این که در قولنامه ذکر می شود که در فلان تاریخ باید طرفین در دفترخانه حضور یافته و سند تنظیم نمایند. در صورتی که هریک از طرفین در دفترخانه حضور نیابند، طرف دیگر بایستی وجهی را به عنوان جریمه به طرف مقابل پرداخته و تعهدش را انجام دهد.

تذکر: دقت داشته باشید که وجه التزام قراردادی با ضرر و زیان های مرتبط با انجام ندادن تعهد فرق دارد.

چنانچه در قراردادی وجهی برای تأخیر در انجام دادن تعهد یا برای انجام ندادن آن مشخص نشده باشد؛ ما باید به دنبال ضرر و زیان های انجام ندادن یا تأخیر دادن برویم، چرا که وجه التزام مبلغی مشخص و مقطوع بوده و اگر طرفین به هر علتی آن را در قرارداد بیان نکنند، بایستی به دادگاه مراجعه کرده و دادخواست مطالبه ضرر و زیان را ارائه نمایند.

با این وجود متعاملان می توانند تصریح کنند که دریافت این وجه جایگزین تعهد اصلی نبوده، بلکه با آن جمع می شود. یعنی متخلف علاوه بر اجرای تعهد اصلی، بایستی وجه التزام نیز پرداخت نماید.

تفاوت اجور معوقه با اجرت المثل عین مستاجره

اجاره بهای ملک به زمانی که مستأجر ملک را تصرف کرده مربوط می شود و اجور معوقه همان اجاره به تأخیر افتاده است. امّا گاهی اوقات با اتمام مهلت مقرر (مهلتی که در قرارداد اجاره ذکر شده است) مستأجر به تصرفش ادامه می دهد. در این حالت مؤجر با توجه به قانون می تواند به ازای زمان تصرف بعد از پایان قرارداد، از مستأجرش اجرت دریافت کند.

تعیین مبلغ اجرت المثل عین مستأجره ایام تصرف به عواملی بستگی دارد. گفتنی است برای تعیین مبلغ آن بایستی با کارشناسان حقوقی مرتبط با آن مشورت نمایید.

روش قانونی مطالبه اجور معوقه و وصول آن

اگر مستأجر اجاره خود را پرداخت ننماید، مؤجر می تواند به اقامه شکایت برای مطالبه اجور معوقه بپردازد.

در این مواقع دادگاه پس از کسر زیان های مؤجر و اجاره عقب افتاده از پول پیش مستأجر، باقیمانده پول را به مستأجر بر می گرداند.

شیوه مطالبه اجرت المثل عین مستاجره و وصول آن

چنانچه مستأجر پس از پایان یافتن مدت؛ ملک را با اجازه مالک در تصرف خویش داشته باشد، زمانی بایستی اجرت المثل را به مالک بدهد که از ملک استفاده کرده باشد.

پس اگر مالک این اجرت المثل را درخواست کرده و مستأجر از پرداخت آن خودداری نماید، مالک بایستی دادخواستی مبنی بر مطالبه اجرت المثل را به دادگاه ارائه دهد.

دادگاه نیز پس از رسیدگی به موضوع و استماع اظهارات دو طرف؛ در صورت مستحق تشخیص دادن مالک نسبت به این پول، پرونده را به یک کارشناس رسمی دادگستری می سپارد.

کارشناس نیز با بررسی اجرت المثل ملک مزبور؛ با توجه به شرایط، موقعیت ملک و مقایسه آن با املاک مشابه، مبلغ اجرت المثل را برای زمانی که مستأجر ملک را تصرف کرده است، مشخص می نماید.

مراحل صدور دستور تخلیه اماکن مسکونی و تجاری در صورت عدم تخلیه مستاجر

شورای حل اختلاف مسئول رسیدگی به دعاوی مربوط به تخلیه اماکن مسکونی است.

چنانچه موعد اجاره نامه تمام شده باشد، شخص می تواند برای گرفتن حکم تخلیه به مرکز قضایی مراجعه نماید. البته بایستی در اجاره نامه، 2 شاهد امضاء کرده باشند تا شورا به دادخواست رسیدگی نماید.

پس از قطعیت حکم؛ اجرای احکام رأی را به اجرا می گذارد.

بر اساس قانون؛ مستاجر ظرف 10 روز باید ملک را تخلیه نماید، در غیر این صورت این کار توسط دادگاه و به وسیله ماموران کلانتری محل انجام می گیرد.

در صورتی که مستاجر وجهی را به مالک داده باشد، مؤجر بایستی وجه را به حساب مربوط به دادگستری واریز نماید تا مستأجر بتواند پولش را دریافت کند.

تذکر: دستور تخلیه با حکم تخلیه تفاوت دارد. در حالت کلی، روند تخلیه مغازه با اخذ دستور تخلیه سریعتر انجام می گیرد.

اگر بعد از پایان زمان قرارداد ملک؛ مستاجر از تخلیه مغازه تجاری خودداری نماید، مالک می تواند به غیر از گرفتن حکم تخلیه، ضرر و زیان مربوط به این ایّام را هم از مستأجر مطالبه نماید.

اگر قرارداد رسمی باشد؛ برای اخذ دستور تخلیه مغازه، بایستی به اداره ثبت اسناد رفت و با تکمیل نمودن فرم اجراییه، از دفتری که در آن قرارداد استیجاری تنظیم شده است، درخواست صدور اجراییه کرد.

سپس از سوی اداره ثبت اسناد دستور تخلیه صادر شده و به مستاجر ظرف 48 ساعت ابلاغ می گردد و مستاجر نیز از زمان دریافت این ابلاغیه، 3 روز برای تخلیه مغازه فرصت دارد.

در صورتی که املاک تجاری به صورت سرقفلی اجاره داده شده باشند، در حوزه رسیدگی دادگاه می باشد.

در صورتی که قرارداد استیجاری مشمول شرایطی که گفتیم نباشد، مؤجر می تواند برای گرفتن حکم تخلیه مغازه اقدام نماید.

شرایط صدور حکم دستور تخلیه فوری

در صورتی که پس از اتمام مدت اجاره؛ مستاجر از تخلیه ملک مورد اجاره امتناع ورزد، به خواست مؤجر حکم دستور تخلیه فوری از مراجع رسیدگی کننده صادر می شود.

اگر مدت اجاره به اتمام نرسیده باشد؛ بعد از تعیین وقت و در صورت بر حق بودن صاحب ملک و مطابقت خواسته او با قوانین و مقررات و قرارداد اجاره، حکم تخلیه ملک صادر می شود.

تذکر: حکم تخلیه قابل اعتراض می باشد.

شرایط طرح دعوای رفع تصرف عدوانی

تصرف عدوانی یعنی تصرف در مال دیگری بدون اجازه قانون و مالک.

در کشور عزیزمان ایران، دعوای تصرف عدوانی هم می تواند مشمول دعوای کیفری باشد و هم مشمول دعوای حقوقی.

جهت تحقق تصرف عدوانی، وجود 3 شرط زیر ضروری است:

• سابقه تصرف قبلی خواهان
• تصرف بعدی خواهان
• تصرف بدون مجوزهای قانونی

بنابراین هرگاه فردی مالک ملکی باشد و شخص دیگری بدون داشتن مجوز قانونی ملک را تصرف نماید، متصرف پیشین می تواند به دادگاه مراجعه کرده و به طرح دعوای رفع تصرف عدوانی بپردازد. البته این کار با هدف پس گرفتن ملک انجام می شود.

امّا یک سؤال …

طرح دعوای رفع تصرف عدوانی در چه شرایطی امکان پذیر است؟

خواهان دعوا فقط با اثبات تصرف قبلی می توانند به طرح دعوا بر علیه متصرف عدوانی اقدام نمایند و در این راه به اثبات مالکیتشان نیازی ندارند.

البته مدت زمانی که خواهان، ملک را به تصرف خود در آورده است باید اندازه ای باشد که وی متصرف شناخته شود. گفتنی است این زمان طبق عرف و نظر قاضی متفاوت است.

چنانچه متصرف عدوانی مالک واقعی ملک بوده باشد و برای گرفتن حق خویش اقدام به این کار کرده باشد؛ قانون به متصرف این اجازه را داده است که با طرح دعوا از دادگاه، رفع تصرف عدوانی را درخواست نماید.

فروش ملک مشاع در سال 1402

معمولاً فروش املاک مشاع به علت تعدد مالکان و وجود اختلاف بین آن ها ممکن است کمی سخت باشد و حتی نسبت به ملکی که تنها یک مالک دارد، کمی افت قیمت داشته باشد.

اما نکته ای که باید در اینجا بدان اشاره کنم این است که، هر کدام از مالکان مشاع می توانند بدون اجازه مالکان دیگر نسبت به سهم شان اقداماتی از قبیل اجاره و فروش را انجام دهند.

اگرچه به موجب قانون فروش سهم مشاع ممکن است؛ امّا هر نوع تصرف مادی در آن منوط به گرفتن اجازه از تمامی شرکا می باشد. به علت وجود مشکلات در تصرفات مادی ملک مشاع، مالکین سعی بر خاتمه دادن وضعیت ملک مشاع داشته و می خواهند ملک را از این حالت خارج نمایند.

با خواندن این مقاله؛ اگر هنوز سؤال و یا ابهامی برای شما وجود دارد و یا مایل به درخواست وکالت با بهترین وکیل ملکی کرج هستید، می توانید جهت درخواست وقت مشاوره حضوری تماس بگیرید.