وکیل سرقفلی در کرج

به عنوان یک وکیل ملکی باید به این نکته مهم اشاره کنم که با توجه به اینکه هریک از دعاوی ملکی دارای جزئیات قانونی خاص خود هستند؛ در مقالات ملکی، صرفاً تا آنجا که مطالب عمومیت داشته باشند، به تشریح هریک خواهم پرداخت.

مقاله: وکیل مشارکت در ساخت

سرقفلی چیست

دعاوی مرتبط با سرقفلی با عناوین مختلفی در مراجع قضایی عنوان می شوند. مانند:

•  دعاوی مطالبه حق سرقفلی
•  تجویز انتقال سرقفلی
•  تجویز تغییر دادن شغل در سرقفلی
•  تخلیه سرقفلی از سوی مالک
•  و …

مقاله: بهترین وکیل ملکی کرج

انتقال سرقفلی

انتقال سرقفلی بدون رضایت مالک تخلف به حساب آمده و مالک می تواند برای احقاق حق خود به دادگاه مراجعه نموده و با پرداخت نیمی از سرقفلی آن را تخلیه نماید.

البته راهکار دیگری نیز وجود دارد و آن این است که اگر مالک به انتقال سرقفلی رضایت نداد، شما می توانید به دادگاه رفته و مجوز انتقال سرقفلی را از آنجا بگیرید.

تجویز تغییر شغل در سرقفلی

طبق قانون؛ در صورتی که مکان کسب و پیشه برای شغل خاصی اجاره داده شده باشد و مستاجر بدون گرفتن رضایت از مؤجر شغلش را تغییر دهد، مالک می تواند به طرح دعوای تخلیه سرقفلی بدون پرداختن حق کسب اقدام نماید. مگر در حالتی که شغل جدید مشابه شغل قبلی باشد.

چنانچه شغل جدید از نظر ضرری که به ساختمان وارد می نماید نسبت به شغل قبلی مضرتر باشد، ممکن است این تغییر شغل نوعی تعدی و تفریط به حساب آید. در این مواقع مالک سرقفلی می تواند به طرح دعوای تخلیه سرقفلی اقدام نماید.

طرح دعوای مطالبه حق کسب و پیشه

طبق قانون؛ اگر مستاجر از حق و حقوق ذکر شده در قرارداد سرقفلی تعدی یا تخلف نکرده باشد ولی مؤجر تخلیه ملکش را بخواهد، مستاجر می تواند به طرح دعوای مطالبه حق کسب و پیشه اقدام نماید.

تذکر: به عنوان یک وکیل سرقفلی در کرج باید به این نکته اشاره کنم که طرح دعوای مطالبه حق کسب و پیشه یک دعوای مالی به حساب آمده و در دادگاه محل ملک تجاری مطرح می شود.

رسیدگی به دعاوی سرقفلی، در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی بوده و از صلاحیت شورای حل اختلاف خارج است. بنابراین رسیدگی به دادخواست دعاوی مرتبط با سرقفلی بر عهده مراجع قضایی صالح است.

به عنوان یک وکیل سرقفلی در کرج بارها شاهد بوده ام که بسیاری از افراد به اشتباه دعوای خود را در مراجع قضایی غیر صالح طرح می کنند که باعث رد شدن دعوای آن ها می گردد.

تفاوت مفهوم سرقفلی و حق کسب و پیشه

سرقفلی پولی است که مالک در ابتدای زمان اجاره می گیرد تا مکان را اجاره دهد. گفتنی است این پول به غیر از مال الاجاره ای است که مستاجر پرداخت می کند؛ این در حالی است که حق کسب و پیشه، حقی بوده که به صورت تدریجی برای مستاجر بوجود می آید.

یعنی پس از این که مستاجر شروع به فعالیت کرد و اعتبار کسب کرد، حقی برایش بوجود می آید. به این حق، حق کسب و پیشه می گویند.

موارد از بین برنده حق سرقفلی

مواردی که باعث از بین رفتن حق سرقفلی می شوند عبارتند از:

مورد اول: انتقال به غیر

اگر فرد اقدام به انتقال سرقفلی کند؛ مالک می تواند با پرداخت نیمی از حق سرقفلی به خریدار، محل سرقفلی را تخلیه نماید.

مورد دوم: تغییر شغل

اگر در سند مربوط به سرقفلی شغل خاصی قید شده باشد و مالک سرقفلی بی آنکه از مالک رضایت گرفته باشد تغییر شغل دهد، تمام حق قانونی او از بین رفته و مالک می تواند بدون پرداخت وجهی ملک را تخلیه نماید.

مورد سوم: صاحب سرقفلی یعنی کسی که حق کسب و تجارت دارد؛ نسبت به محل تفریط یا تعدی نماید

در این شرایط، حق سرقفلی او از بین رفته و مالک می تواند بدون پرداخت وجهی ملک را تخلیه نماید.

مورد چهارم: عدم پرداخت اجاره

صاحب سرقفلی باید در مدت 10 روز از هر ماه نسبت به پرداخت اجاره اقدام نماید. قانون هیچ گونه بهانه ای را برای پرداخت نکردن اجاره از سوی مستاجر نمی پذیرد. در این مواقع، مالک باید با ارسال اظهارنامه ای نسبت به درخواست آن اقدام نماید. هرگاه پس از 2 بار ارسال اظهارنامه؛ مستاجر برای بار سوم اجاره را به وقت پرداخت نکند، مالک می تواند نسبت به تخلیه ملک از طریق اداره ثبت یا دادگاه اقدام نماید.

تخلیه سرقفلی

در هنگام عقد قرارداد در مورد سرقفلی، مالک و مستاجر باید با یکدیگر توافقاتی را انجام دهند. این توافقات به شیوه های زیر انجام می شود:

در هنگام عقد قرارداد

مالک و مستاجر باید با یکدیگر توافق نمایند که مالک باید هر ساله ملک را با یک نرخ اجاره متعارف سال جدید به مستاجر اجاره دهد. اگر با اتمام قرارداد؛ مالک از مستاجر بخواهد ملک را تحویل دهد، بایستی مبلغی را به عنوان حق تجارت به مستأجرش بپردازد.

در زمان عقد قرارداد

مستاجر بایستی مبلغی را به مالک بپردازد. بنابراین در زمان تخلیه سرقفلی مالک باید ملک را بر اساس قیمت روز محاسبه نموده و به مستاجرش پرداخت نماید. دقت کنید، هم قرارداد بایستی عنوان اجاره به خود داشته باشد و هم مستاجر بایستی مبلغ را با عنوان سرقفلی به مالک پرداخت نموده باشد.

در زمان عقد قرارداد

دو طرف باید توافق نمایند که مالک بایستی تا هنگامی که مستاجر قصد داشته باشد بماند، قرارداد را با همان قیمت قبلی تمدید نماید. در این صورت با اتمام قرارداد؛ در صورتی که مالک تمایلی به تمدید قراردادش نداشته باشد، بایستی مبلغی را به مستاجر به عنوان سرقفلی بپردازد.

درخواست تخلیه ملک باید به کدام مرجع تقدیم شود؟

بر اساس قانون:

•  اگر ملکتان مسکونی باشد، باید به شورای حل اختلاف مراجعه کنید.
•  اگر قرارداد اجاره شما مربوط به املاک تجاری و سرقفلی باشد، بایستی به دادگاه مراجعه نمایید.

تشخیص میزان و ارزش سرقفلی

میزان و ارزش سرقفلی به کیفیت ملک و موقعیت محل بستگی دارد.

محاسبه ارزش سرقفلی به اراده و توافق مؤجر و مستاجر بستگی دارد. به این شکل که مالک ارزش سرقفلی را تعیین کرده و مستاجر نیز می تواند این مبلغ را پذیرفته یا از معامله مورد نظرش انصراف دهد.

بنابراین در تعیین ارزش سرقفلی، مستاجر هیچ گونه اختیاری ندارد.

سرقفلی به چه کسی باید پرداخت شود؟

مبلغ سرقفلی فقط به مالک پرداخته می شود.

بنابراین رونق تجاری در تعیین مبلغش تأثیری نخواهد داشت.

انتقال ملکی که سر قفلی آن به فرد دیگری تعلق دارد

سرقفلی به 3 روش منتقل می گردد:

•  قضایی
•  قهری
•  اختیاری

زمانی که از سوی مقام قضایی حکم داده می شود که سرقفلی باید انتقال یابد؛ در این حالت، انتقال قضایی می باشد.

در انتقال قهری، فردی فوت کرده و حقوق حاصل از حق کسب و پیشه به وراث شخص منتقل می گردد.

در انتقال اختیاری، سرقفلی با میل مالک به شخص دیگری منتقل می گردد.

با خواندن این مقاله؛ اگر هنوز سؤال و یا ابهامی برای شما وجود دارد و یا مایل به درخواست وکالت با بهترین وکیل سرقفلی در کرج هستید، می توانید جهت درخواست وقت مشاوره حضوری تماس بگیرید.