طبق آمار منتشر شده توسط مجتمع قضایی شهید محلاتی تهران:
ریشه اصلی اختلافات با موضوعات ملکی، عدم اشراف افراد به حقوق و قوانین روز می باشد.
طبق آمار رسمی منتشر شده، یک سوم پرونده های قضایی کل کشور مربوط به دعاوی و اختلافات ملکی است!
کم نیستند شمار افرادی که به اشتباه گمان می کنند، وکالت بلاعزل در خصوص فروش یک ملک غیر منقول با فروش و انتقال آن برابری می کند. بسیاری از افراد تصور می کنند سندی که در بنگاه های املاک تنظیم می شود به دلیل داشتن کد پی گیری، ارزشی برابر اسناد رسمی دارد.
چنین اشتباهات رایجی می تواند ضررهای جبران ناپذیری، گاهاً به اندازه از دست رفتن کل سرمایه یک فرد در پی داشته باشد.
توجه: آنچه شما را به عنوان شخصی که قطعا در طول زندگی خود با موضوعات ملکی مواجه می شود، مجهز می کند و ریسک رویارویی با موقعیت های پیش بینی نشده را کاهش می دهد، مطالعه قوانین و مقررات کلی مربوط به موضوعات ملکی و اطلاع از آنها نیست.
حتی ممکن است وکلا و حقوقدان هایی که سال ها تجربه کار در محاکم قضایی را دارند؛ از آنچه در قالب یک ماده واحده، نظریه مشورتی و … می تواند مشابه یک قایق نجات برای شما عمل کند اطلاع کافی نداشته باشند، چرا که این مساله ریشه در سال ها کار تخصصی در زمینه خاص ملکی دارد.
در ادامه به ضرورت حضور یک وکیل ملکی در زمان وقوع این اختلافات، پی خواهید برد.
بی توجهی به کدام عامل، قدرت مانور شما را در دعاوی ملکی به صفر می رساند؟
بسیاری از افراد از مساله “اعتبار امر مختومه” اطلاعی ندارند. این عبارت اصولاً برابری می کند با گواهی فوت یک شخص در امر پزشکی.
پس از آنکه پرونده در مرحله تجدید نظر به صدور رای منتهی شد و یا در مدت 20 روز پس از صدور رای بدوی؛ اقدامی جهت تجدید نظر خواهی صورت نگرفت، اصولاً رای قطعی و قابل اجرا است و در اغلب موارد امکان تغییری در محتوای رای صادره وجود ندارد!
همین مساله در امر داوری نیز صادق است.
پس از صدور از زمان ابلاغ صحیح رای داور، طرفین تنها به مدت 20 روز حق اعتراض به رای را تحت عنوان ” ابطال رای داوری” خواهند داشت. پس از آن رای داور اصولاً قابل اجرا خواهد بود و اعتراضی نیز مورد پذیرش نخواهد بود.
هر قدر به لحاظ زمانی فرصت را از دست بدهید، ابتکار عمل برای شما محدود و محدود تر خواهد شد.
مجهز شدن به کدام استراتژی، پیروزی شما در دعاوی و اختلافات ملکی را قطعی می کند؟
مواجه با دعاوی و اختلافات ملکی همانند بازی شطرنج است؛ برای پیروزی لازم است بدانیم کدام مهره را و در چه زمانی جا به جا کنیم؟
واقعیت این است که برای حل انواع دعاوی ملکی می توانیم از استراتژی های مختلفی استفاده کنیم، اما باید هریک را دقیق بررسی کنیم تا به هدف مورد نظر با زمان و هزینه کمتری دست یابیم.
بطور مثال؛ در خصوص بعضی از اختلافات ملکی، هم امکان طرح دعوی به صورت کیفری و هم طرح دعوی از مراجع حقوقی امکان پذیر است.
همچنین گاهی اقامه دعوی می تواند هزینه قابل توجهی را در پی داشته باشد، در این حالت می توان تا حد امکان از ابزارهایی جهت دستیابی به سازش استفاده کرد.
تشخیص صحیح و به موقع راهکارهای موجود در کنار شناسایی ابزارهای مورد نیاز و نحوه استفاده از آن ها، نیازمند تجربه و تخصص بالا در زمینه دعاوی و اختلافات ملکی است.
مراجع محترمی را به یاد دارم که به دلیل اطلاعات اشتباه، زمان زیادی را در دادگاه های کیفری صرف اثبات جرم کلاهبرداری کرده بودن و در انتها نیز مجبور شدن همین زمان را در دادگاه های حقوقی به اثبات ادعای خود بپردازن.
ایشان حتی باز هم تصور می کردن عنوان دعوای خود را باید فروش مال غیر قرار دهند؛ در حالی که با مشاوره و بررسی های دقیقی که بنده انجام دادم، عنوان ادعای خود را به الزام به تنظیم سند رسمی تغییر دادن و خوشبختانه حقوق ایشان حفظ و از پایمال شدن آن جلوگیری شد.
بنابراین به یاد داشته باشید همانطور که در پزشکی با وجود علامت های یکسان در مورد افراد مختلف نسخه مشابهی تجویز نمی شود؛ عملکرد بنده در انتخاب نوع دعوی و نحوه مواجه با اختلاف، بسته به اوضاع و احوال و مدارک موجود و حتی شرایط خود مراجع، می تواند متفاوت باشد.
آنچه در دادگاه پیروز است حق نیست بلکه شیوه دفاع از حق است!
گاها افراد به اشتباه تصور می کنند، برای پیروزی در دادگاه همین که حق با آن ها باشد کافی است؛ در حالی که در عمل اینطور نیست.
اجازه بدهید مثالی بزنم:
تصور کنید عده ای ملک شما را به ناحق تصرف کرده اند و می خواهیم با اقامه دعوی آن ها را از ملک خارج کنیم. در این شرایط؛ این که عنوان دعوی خلع ید باشد و یا تخلیه ید، می تواند نتیجه دعوی را به سود یا زیان ما تغییر دهد.
همچنین این موضوع که دلیل خواسته ما سند مالکیت باشد و یا سابقه تصرف ملک، شیوه دفاع ما را نیز تغییر خواهد داد. از طرفی ممکن است ترجیح دهید به دلیل سرعت در رسیدگی، از طریق دادگاه کیفری اقدام به طرح دعوی کنید؛ در حالی که به دلیل نبودن شرایط الزام جهت طرح و پیگیری دعوای کیفری، با این کار تنها زمان خود را از دست داده اید.
ممکن است طرف مقابل شما سندی را ارائه نماید و مدعی شود که این سند استحقاق وی را جهت تصرف ملک و یا زمین نشان می دهد. در این شرایط؛ این که نسبت به سند ارائه شده ادعای جعل یا تردید کنید و یا انکار، می تواند سند را از لیست دلایل آنها خارج کند و یا بر عکس ادعای شما بی اساس قلمداد شود.
ممکن است تصرف از سوی ارگان یا نهادهای دولتی صورت گرفته باشد. در این مواقع اینکه آیا لازم است قبل از طرح دعوی در محاکم حقوقی، در دیوان عدالت اداری اقامه دعوی نماییم یا خیر، تاثیر اساسی در اثبات حقانیت ما خواهد داشت؟!
تصور کنید شما را به عنوان خوانده دعوی در محکمه فراخوانده اند؛ آیا تنها حق دفاع خواهیم داشت و یا با توجه به اصول دادرسی و قوانین مربوطه، می توانیم در همان دادرسی بدون نیاز به طرح دعوای مجدد، در منقلب کردن دعوی و سرعت تحصیل حق موفق عمل کنیم؟!
بنابراین مد نظر داشته باشید؛ از نگاه بنده به عنوان یک وکیل ملکی، حق تنها سی درصد در کسب پیروزی موثر است مابقی به دانش و شیوه تحصیل پیروزی وابسته است.
ای کاش هایی که قبل از بروز اختلاف و ایجاد دعاوی ملکی باید به آن ها فکر کنید.
آنچه حافظ حقوق و سرمایه شما در حوزه مسائل ملکی است، اطلاعات صحیح و بروز در زمان مناسب است:
الف. زمان مراجعه به وکیل ملکی دقیقاً باید مصادف باشد با زمان مواجه شدن شما با یک موضوع حقوقی نظیر خرید، فروش، پیش خرید، پیش فروش، تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت و در واقع هر موضوعی که اطلاعات حقوقی بیشتر در آن، باعث می شود تصمیمات بهتری بگیرید.
ب. ارتباط موثر با قاضی، نیازمند تجربه بالای حضور در دادگاه دعاوی و اختلافات ملکی است. بنده به عنوان یک وکیل متخصص امور ملکی، بارها شاهد مکالمه بی ثمر یکی از طرفین با رئیس دادگاه بوده ام.
پ. جلسه اول رسیدگی در دادگاه دعوای ملکی اهمیت زیادی دارد و طرفین دعوی برای احقاق حقوق فرصت های ویژه ای دارند که اگر استفاده نکنند، دیگر تاریخ مصرفشان می گذرد.
ت. رای قضات مبتنی بر مواد قانونی یا قرارداد بین طرفین است؛ بنابراین دفاعی مفید است که مستند به قانون و قرارداد باشد، هر عبارت اشتباهی می تواند شما را از هدف مورد نظر دور کند.
ث. در تنظیم قراردادها؛ تک تک عبارات می توانند دارای اثری به وسعت فضای حقوقی که در آینده با آن روبرو می شوید، باشند؛ فضایی که دوست دارید با آن روبرو شوید و یا در صورت روبرویی با آن غافلگیر خواهید شد.
ج. تمام کلمات و جملاتی که در یک قرارداد استفاده می کنید، برای شما ارزش دقیقه ای ندارند؛ بلکه تا اتمام پروسه حقوقی برای شما کاربردی هستند. استفاده از تنها یک عبارت اشتباه ممکن است شما را مدت ها اسیر راهروهای دادگاه کند.
چ. بسیاری از افراد اطلاعاتی در خصوص ارسال اظهارنامه دارند و تصور می کنند اولین گام ارسال در شروع هر اختلاف حقوقی، ارسال اظهارنامه است. در حالی که از لحاظ قانونی؛ تنها در مواردی مانند تخلیه ملک استیجاری لازم است و جنبه اجبار دارد که ابتدا اظهارنامه ارسال شود، در سایر موارد بر اساس لزوم می توان تصمیم به ارسال گرفت.
ح. چه ارسال اظهارنامه و چه پاسخ به آن، باید به دقت انجام گیرد چرا که می تواند علیه خود فرد در دادگاه استفاده شود.
خ. قبل از آنکه برای خرید ملک اقدام نمایید؛ بهتر است از استعلام آخرین وضعیت ثبتی جهت بررسی آخرین مالک رسمی، بازداشت بودن یا نبودن ملک و همچنین برخی محدودیت های انتقال سند رسمی، اطلاع حاصل کنید.
د. جهت تشخیص ملی بودن یا نبودن املاک، بهترین راه استعلام از اداره منابع طبیعی محل ملک است.
ذ. مبایعه نامه عادی که در جامعه به قولنامه معروف است؛ یک سند عادی است و داشتن کد رهگیری تاثیری در اعتبار آن ندارد، اما کد رهگیری می تواند دلیلی بر تاریخ امضاء قرارداد باشد و همچنین تا حدودی از معاملات معارض جلوگیری کند.
ر. در زمان تحویل ملک حتما از ملک روئیت نمایید تا نسبت به تخلیه آن اطمینان حاصل کنید.
ز. در صورتی که قصد دارید زمینی خریداری کنید؛ حتما موقعیت زمین را بر اساس نقشه یک دو هزارم مشخص نمایید تا احتمال انتقال زمین غیر، کم رنگ شود.
ژ. در صورت پیش خرید ساختمان نیمه کاره که دارای صورت مجلس تفکیکی نیست، موقعیت ملک را به نحو دقیق در قرارداد ذکر نمایید.
س. در هر نوع معامله سعی کنید به طریقی اطمینان حاصل کنید که طرف مقابلتان ممنوع المعامله نباشد.
حضور وکیل متخصص ملکی در دعاوی زیر پیشنهاد می شود.
در دعاوی زیر، یک وکیل ملکی با تجربه، می تواند شما را از ارتکاب اشتباهات جبران ناپذیر در امان نگه دارد.
منبع:
گروه وکلای متخصص ملکی آسا وکیل
