پیش فروش آپارتمان در کرج

به عنوان وکیل ملکی که به صورت تخصصی در این حوزه فعالیت دارم، در این مقاله قصد دارم به تشریح کامل مهم ترین ابعاد پیش فروش ساختمان به ویژه پیش فروش آپارتمان در کرج بپردازم.

امروزه به علت افزایش روزانه قیمت ملک و ساختمان، توان خرید به صورت نقد بسیار کاهش یافته است.

ویدیو: نکات پیش خرید آپارتمان – ویدئو اختصاصی

با توجه به اینکه بنده شاهد تجربیات تلخ بسیاری از افراد در این دعاوی بوده ام؛ اکیداً توصیه می کنم در اولین گام حقوقی پیش فروش و یا پیش خرید آپارتمان، از تخصص یک وکیل پیش فروش خانه در کرج استفاده کنید.

مقاله: کلاهبرداری مشارکت در ساخت

بنده نیز در آسا وکیل می توانم در طول این مسیر کنار شما باشم.

پیش فروش آپارتمان چیست

به زبان ساده و غیر حقوقی؛ پیش فروش آپارتمان عبارت است از فروش ساختمانی پیش از تکمیل شدن آن، با قیمتی کم تر از قیمت نهایی ملک، آن هم به طور قسطی با توافق فروشنده و خریدار.

مقاله: وکیل ملکی در کرج

امّا برای تعریف حقوقی این عبارت؛ به ماده یک قانون پیش فروش ساختمان که در سال ۱۳۸۹ تصویب شده است، استناد می کنم.

ماده (1)

«هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش ‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌ خریدار) درآید، از نظر مقررات این قانون، قرارداد پیش ‌فروش ساختمان محسوب می‌شود».

مقاله: وکیل مشارکت در ساخت

با توجه به تعریف ماده یک…

پیش فروشنده: به شخصی که ملکی را (چه مسکونی باشد، چه تجاری و…)؛ قبل از تکمیل مراحل ساخت آن بفروشد و تعهد بدهد که آن را در زمان مشخصی تکمیل می کند و تحویل خریدار می دهد، گفته می شود.

پیش خریدار: به خریدار ملک نیز طبیعتاً پیش خریدار گفته می شود.

در ادامه تعریف پیش فروش آپارتمان، تبصره این ماده اشخاصی را که صلاحیت پیش فروش را دارند معرفی می کند.

تبصره ماده (۱)

اشخاص ذیل نیز می‌توانند در چهارچوب این قانون و قراردادی که به ‌موجب آن زمینی در اختیارشان قرار می‌گیرد، اقدام به پیش ‌فروش ساختمان نمایند:

• سرمایه‌ گذارانی که در ازای سرمایه‌ گذاری از طریق احداث بنا بر روی زمین متعلق به دیگری؛ واحدهای ساختمانی مشخصی از بنای احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به‌ موجب سند رسمی به آنان اختصاص می‌یابد.
• مستأجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به ‌موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستأجره را دارند.

با توجه به تبصره ماده یک، دو شخص می توانند ساختمان خود را پیش فروش کنند.

1. سرمایه گذاری که زمین از آن او نیست امّا بر اساس یک سند رسمی قرار است واحد یا واحد هایی به نام او شود؛ بنابراین این سرمایه گذار می تواند قبل از تکمیل واحد های خود،‌ آن ها را پیش فروش کند.
2. همان مستأجرینی که در ازای قسط های ۹۹ ساله، یک ساختمان ملکی یا تجاری یا وقفی را اجاره می کنند.

این مستأجرین حق ساخت و ساز در ملک اجاره ای خود را دارند و می توانند آن را پیش فروش کنند.

قانون پیش فروش آپارتمان با آخرین اصلاحات در سال 1402

ضوابط قانونی برای پیش فروش ساختمان در سال ۱۳۸۹ تصویب و در سال ۱۳۹۳ نیز آيین نامه اجرای آن تدوین شد.

از 6 تیر 1394 جدیدترین قانون پیش فروش آپارتمان در دفاتر اسناد رسمی کشور اجرایی شد. امّا این قانون ایرادات و نواقص بسیاری دارد که باید اصلاح شوند.

برخی از نقص های مهم قانون پیش ‌فروش سال ۸۹ عبارت اند از:

• عدم تعریف دقیق و درستی از پیش ‌فروش آپارتمان و اشخاصی که برای انجام معامله صالح هستند.
• ممکن است قرارداد پیش‌ فروشی قبل از سال ۸۹ تنظیم شده باشد و موارد ماده های (۲) و (۴) در آن درج نشده باشند؛ با این حال قانون گذار معتبر بودن یا نبودن این قرارداد را مشخص نکرده است.
• در ماده های (۱۳) و (۱۴) نحوه کسب سند مالکیت تدریجی توسط پیش‌ خریدار حل نشده و مبهم است.
• نحوه ثبت شدن قرارداد پیش ‌فروش، انتقال و واگذاری مالکیت تدریجی و دریافت سند رسمی انتقال مالکیت و تداخل آن ها بررسی نشده است.
• یکی دیگر از نقص های این قانون این است که دریافت سند مالکیت نیازی به صورت مجلس تفکیکی و ثبت آن ندارد.
• در ماده (۴) این قانون آمده است که برای تنظیم قرارداد پیش ‌فروش، تحویل شناسنامه فنی ساختمان به دفتر اسناد رسمی لازم است. امّا این موضوع در مقررات ملی ساختمان ذکر نشده است.
• گاهی ممکن است که پیش ‌فروشنده به دلیل موجهی تکمیل ساختمان را به تأخیر بیندازد؛ با این حال قانون گذار بین تأخیر با دلیل غیر موجه و تأخیر با دلیل موجه پیش‌ فروشنده تفاوتی قائل نشده است.
• در صورت خودداری پیش‌ خریدار از پرداخت به موقع اقساط، پیش‌ فروشنده پس از گذشت یک ماه از اخطار دفتر تنظیم سند، تنها حق فسخ خواهد داشت و قانون گذار دریافت خسارتی را برای وی در نظر نگرفته است.
• پیش ‌فروشنده مهندس ناظر را به مرجع صادر کننده پروانه معرفی می کند که این امر با فلسفه بازرسی و نظارت در تناقض است.
• نحوه تعیین خسارت پیش‌ خریدار به طور دقیق مشخص نشده و مبهم است.
• در هنگام بروز اختلاف، میان عملکرد هیأت داوران، ناظر و کارشناس رسمی دادگستری تداخل ایجاد شده است.
• ضمانت اجرایی برای ماده (۱۲) این قانون در صورتی که پروژه در حال پیشرفت باشد، برای پرداخت قسط توسط پیش خریدار تعیین نشده است.
• تنها در صورت کم یا زیاد بودن مساحت ملک به مقدار مشخص شده در قانون، به پیش ‌خریدار حق فسخ داده شده است و قانون گذار این حق را در صورت تأخیر بیش از حد در تکمیل ساختمان برای وی در نظر نگرفته است.
• حق فسخ پیش ‌فروشنده و مالکیت تدریجی پیش ‌خریدار در تناقض با یکدیگرند.
• لایحه حمایت از پیش خریدار مصوب سال ۱۳۸۵ باطل نشده است.
• قانون گذار به این موضوع که آیا مسکن مهر شامل قانون پیش فروش ساختمان می شود یا نه، اشاره ای نکرده است.

مواد مهم قانون پیش فروش آپارتمان در سال 1402

قانون پیش ‌فروش آپارتمان در سال 1402 تصویب نشده است.

امیدوارم قانون پیش ‌فروش جدیدی در سال 1402 تصویب شود و ایرادات قانون سال ۱۳۸۹ برطرف و اصلاح شوند.

از مواد مهم این قانون می توان به موارد زیر اشاره کرد:

ماده (‌١۶)
«در صورت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی در مواعد مقرر، پیش فروشنده باید مراتب را کتباً به دفترخانه تنظیم کننده سند اعلام کند.

دفترخانه مکلف است ظرف مهلت یک هفته به پیش خریدار اخطار نماید تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نماید. در غیر این ‌صورت پیش فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت».

ماده ‌(١٧)

«واگذاری تمام یا بخشی از حقوق و تعهدات پیش فروشنده نسبت به واحد پیش فروش شده و عرصه آن پس از اخذ رضایت همه پیش خریداران یا قائم مقام قانونی آن ها بلامانع است».

ماده (‌٢٠)

«کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجرای مفاد قرارداد پیش فروش توسط هیأت داوران، متشکل از یک داور از سوی خریدار و یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضی‌الطرفین (مورد قبول طرفین) و در صورت عدم توافق بر داور مرضی‌الطرفین یک داور با معرفی رئیس دادگستری شهرستان مربوطه انجام می پذیرد.

در صورت نیاز، داوران می توانند از نظر کارشناسان رسمی محل استفاده نمایند.

آیین نامه اجرایی این ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه و به تأیید هیأت وزیران خواهد رسید. داوری موضوع این قانون تابع مقررات آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب خواهد بود».

ماده ‌(٢٣)

«اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش آپارتمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند، به حبس از ‌٩١ روز تا یک سال یا جزای نقدی به میزان 2 تا 4 برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می شوند».

تبصره ماده (23)

«جرائم مذکور در این ماده تعقیب نمی شود مگر با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن و شهرسازی و با گذشت شاکی، تعقیب یا اجرای آن موقوف می شود».

ماده ‌(٢۴)

«مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایند و نمی توانند رأساً مبادرت به تنظیم قرارداد پیش فروش نمایند.

در غیر این صورت برای بار اول تا 1 سال و برای بار دوم تا 2 سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می شوند».

همانطور که متوجه شدید، این ماده به شرایط پیش فروش آپارتمان در مشاور املاک پرداخته است.

پیش‌ فروش ساختمان بدون سند رسمی

پیش فروش و پیش خرید ساختمان کاری پر ریسک است و اشخاص در صورت عدم آگاهی درباره شرایط قانونی آن، ممکن است در معرض کلاهبرداری قرار بگیرند.

قطعاً تا این قسمت از مقاله به اهمیت حضور یک وکیل ملکی در انواع دعاوی ملکی پی برده اید.

بنابراین اشخاص برای بستن قراردادی قانونی و مطمئن باید ضوابط و مقررات مربوط به پیش ‌فروش ساختمان را به طور کامل رعایت کنند.

ماده (۳)

«قرارداد پیش فروش آپارتمان و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن؛ باید با رعایت ماده (2) این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل، صورت گیرد».

بر این اساس، سند پیش فروش ساختمان برای آنکه جنبه رسمی و قانونی پیدا کند:

• باید به طور رسمی در یک دفتر اسناد رسمی تنظیم شود.
• پیش فروش آپارتمان در آن درج شود.
• خلاصه ای از آن به اداره ثبت ارسال شود.

جهت تنظیم قرارداد پیش فروش باید مبلغی به عنوان حق الثبت پرداخت شود.

بنابراین، اقدام به پیش فروش خانه در کرج بدون تنظیم سند رسمی ممنوع است.

ماده (۵)

«تنظیم قرارداد پیش ‌فروش و واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن نزد دفاتر اسناد رسمی با پرداخت حق‌ الثبت و بدون ارائه گواهی مالیاتی، تنها در قبال پرداخت حق ‌التحریر طبق تعرفه خاص قوه قضاییه صورت می‌گیرد».

برای تنظیم قرارداد پیش فروش، چه مدارکی را به دفتر اسناد رسمی ارائه دهیم؟

ماده (۴) در پاسخ به این پرسش، ارائه مدارک زیر را الزامی می داند:

• سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا یا قرارداد رسمی، حاکی از این‌ که مورد معامله در ازای سرمایه ‌گذاری با حق فروش از طریق احداث بنا بر روی عرصه به پیش فروشنده اختصاص یافته است.
• پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد.
• بیمه ‌نامه مربوط به مسئولیت موضوع ماده (9) این قانون.
• تأییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان.
• پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک.

جرم پیش فروش آپارتمان بدون تنظیم سند رسمی

مجازات پیش فروش آپارتمان بدون سند در کرج چیست؟

چنانچه سند پیش فروش بر اساس ماده (۳) قانون پیش فروش ساختمان تنظیم نشود؛ پیش فروشنده مجرم شناخته شده و بر اساس ماده (۲۳) قانون پیش فروش ساختمان، با او برخورد می شود.

ماده (۲۳)

«اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌ فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند، به حبس از 91 روز تا یک‌ سال یا جزاء نقدی به میزان 2 تا 4 برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند».

تبصره ماده (۲۳)

این جرم ها مورد تعقیب قرار نمی گیرند؛ مگر اینکه یک شاکی خصوصی یا وزارت مسکن و شهرسازی تعقیب آن را تقاضا کنند و در صورت گذشت این شاکیان، تعقیب یا اجرا تعقیب متوقف می شود.

سؤالی که در این جا مطرح می شود این است که مگر درج آگهی نیز مجوز می خواهد؟

پاسخ: بله؛ درج آگهی منوط به اخذ مجوز است.

بر اساس ماده (۲۱)؛ پیش ‌فروشنده و مطبوعات و رسانه هایی که ملک پیش فروشنده را تبلیغ می کنند باید مجوز داشته باشند، در غیر این صورت مجرم شناخته شده و باید مجازات شوند.

ماده (۲۱)

«پیش‌ فروشنده باید قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیش‌ فروش به هر طریق از جمله درج در مطبوعات و پایگاه های اطلاع‌ رسانی و سایر رسانه‌ های گروهی و نصب در اماکن و غیره؛ مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذی ‌صلاح که در آئین‌نامه اجرائی این قانون مشخص می‌شود أخذ و ضمیمه درخواست آگهی، به مطبوعات و رسانه ‌های یاد شده ارائه نماید.

شماره و تاریخ این مجوز باید در آگهی درج و به اطلاع عموم رسانده شوند.

مطبوعات و رسانه ای که بدون مجوز ملک پیش فروشی را تبلیغ می کنند نیز در ادامه این ماده به توقیف به مدت حداکثر 2 ماه و جزاء نقدی از ده میلیون (10.000.000) ریال تا یکصد میلیون (100.000.000) ریال و در صورت تکرار، به حداکثر مجازات محکوم می شوند».

تذکر: جزاهای نقدی هر سه سال یک بار توسط بانک مرکزی و با توجه به نرخ تورم بروز رسانی می شوند.

پیش فروش ساختمان با سند عادی

در عناوین قبلی متوجه شدیم که پیش فروش آپارتمان بدون تنظیم سند رسمی ممنوع است.

این ممنوعیت برای کل کشور بوده و پیش فروش آپارتمان در کرج تفاوتی با شهرستان ها ندارد.

امّا یک سؤال مهم…

اگر سند پیش فروش آپارتمانی به طور عادی تنظیم شده باشد؛ بر اساس ماده (۲۳) قانون پیش فروش ساختمان، باطل و فاقد اعتبار است؟

در این باره به 2 دلیل نمی توان سند عادی را باطل و فاقد اعتبار دانست:

• اول اینکه اصل بر صحت قراردادها و باطل کردن آن ها منوط به دلیل قاطع است.
• دلیل دوم این است که قانون گذار بطلان قرارداد با سند عادی را مطرح نکرده است.

علاوه بر این ها نظریه هیأت عالی نیز بیان می کند که قرارداد عادی میان طرفین معامله اعتبار دارد؛ به صورتی که پیش خریدار امکان الزام پیش فروشنده را نیز دارا است.

با توجه به دلایل فوق، قرارداد عادی پیش فروش آپارتمان هم اعتبار دارد و هم لازم الاجرا است.

بررسی فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان

حق فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان یکی از موارد انحلال قرارداد به صورت اختیاری است و دو طرف قرارداد بنا به شرایطی امکان فسخ آن را خواهند داشت.

در قرارداد پیش فروش خانه نیز پیش فروشنده و پیش خریدار در مواردی می توانند قرارداد را فسخ و منحل نمایند.

یکی از مواردی که امکان فسخ را ایجاد می کند، مسئله مساحت است که در ماده های (۳۵۵)، (۳۸۴) و (۳۸۵) ق.م نیز به آن اشاره شده است.

امّا درباره حق فسخ قرارداد پیش فروش بر اساس مساحت؛ تنها پیش خریدار اختیار فسخ خواهد داشت، آن هم براساس شرایطی که در ماده (۷) این قانون ذکر شده است.

ماده (۷)

«در صورتی که مساحت بنا بر اساس صورت مجلس تفکیکی؛ کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه ‌التفاوت بر اساس نرخ مندرج در قرارداد، مورد محاسبه قرار خواهد گرفت.

امّا چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد (5%) افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی ‌که بیش از پنج درصد (5%) باشد، صرفاً خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.

چنانچه مساحت واحد تحویل ‌شده کمتر از نود و پنج درصد (95%) مقدار توافق‌ شده باشد؛ پیش‌ خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می‌تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بنا و بر اساس نظر کارشناسی، از پیش ‌فروشنده مطالبه کند».

پس تنها پیش خریدار؛ آن هم در صورتی که مساحت ساختمان پیش فروش شده بیش تر از ۵ درصد یا کم تر از ۹۵ درصد مساحت مندرج در قرارداد پیش فروش باشد، حق فسخ معامله را خواهد داشت.

در صورت عدم فسخ نیز مابه التفاوت از پیش فروشنده یا پیش خریدار دریافت خواهد شد.

ماده (۸)

«در تمامی مواردی که به دلیل تخلف پیش ‌فروشنده؛ پیش ‌خریدار حق فسخ خود را اعمال می‌نماید، پیش‌ فروشنده باید خسارت وارده را بر مبنای مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرضی‌ الطرفین به پیش‌ خریدار بپردازد».

تبصره ماده (۸)

در صورت عدم توافق طرفین؛ پیش ‌فروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را بر اساس قیمت روز بنا، طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضائی، همراه سایر خسارات قانونی به پیش‌ خریدار مسترد نماید.

تفسیر ماده (۸)

در صورت فسخ معامله پیش فروش آپارتمان از طرف پیش خریدار؛ پیش فروشنده باید بر اساس رضایت طرفین یا نظر یک کارشناس مورد اعتماد دو طرف،‌ علاوه بر باز گرداندن تمام مبالغی که پیش خریدار پرداخت کرده است (با توجه به قیمت روز ساختمان)، خسارت وارد شده به پیش خریدار را نیز پرداخت کند.

فسخ قرارداد پیش فروش از طرف فروشنده

در یک مورد نیز پیش فروشنده می تواند قرارداد را فسخ کند و آن هم به نحوه پرداخت اقساط پیش خریدار بستگی دارد.

ماده (۱۱)

«در پیش ‌فروش ساختمان؛ نحوه پرداخت اقساط بهای مورد قرارداد، توافق طرفین خواهد بود. ولی حداقل ده درصد (10%) از بها همزمان با تنظیم سند قطعی قابل ‌وصول خواهد بود و طرفین نمی‌توانند برخلاف آن توافق کنند».

یعنی پیش فروشنده و پیش خریدار باید درباره تعداد، میزان و نحوه پرداخت قسط ها توسط پیش خریدار صحبت کنند و به توافق برسند.

گاهی عدم پرداخت به موقع اقساط توسط پیش خریدار، برای پیش فروشنده حق فسخ ایجاد می کند که در قسمت بعدی توضیح خواهم داد.

شرایط فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان توسط فروشنده

قانون کامل و جامعی در رابطه با پیش فروش آپارتمان داریم که شرایط فسخ آن توسط فروشنده در ماده (16) قانون بیان شده است.

در ادامه توضیحات عنوان قبل؛ این سؤال مطرح می شود که آیا در صورتی که چند هفته پرداخت قسط توسط پیش خریدار عقب بیفتد، پیش فروشنده حق فسخ معامله را خواهد داشت؟

پاسخ: همیشه نه!

ماده (۱۶)

«در صورت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی در مواعد مقرر، پیش ‌فروشنده باید مراتب را کتباً به دفترخانه تنظیم کننده سند اعلام کند.

دفترخانه مکلف است ظرف مهلت یک هفته به پیش ‌خریدار اخطار نماید تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نماید؛ در غیر این ‌صورت پیش‌ فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت».

تفسیر ماده (۱۶)

حق فسخ پیش فروشنده در صورت عدم پرداخت قسط توسط پیش خریدار، یک ماه پس از اخطار دفترخانه تنظیم سند به وجود می آید و قبل از آن امکان فسخ قرارداد وجود ندارد.

قطعاً متوجه شده‌اید که پیش فروش آپارتمان در دفترخانه نیز دارای ضوابط قانونی خاصی است.

زمان انتقال مالکیت در قانون پیش فروش ساختمان

انتقال مالکیت در پیش فروش آپارتمان مسئله بسیار مهمی است؛ زیرا پس از آن قرارداد پیش فروش ساقط و منحل می شود و در صورت عدم تحویل به موقع ملک، پیش فروشنده ملزم به پرداخت جریمه است.

ماده (۱۳)

«پیش ‌خریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی؛ مالک ملک پیش ‌فروش‌ شده می‌گردد و در پایان مدت قرارداد پیش ‌فروش و اتمام ساختمان، با تأیید مهندس ‌ناظر در صورتی که تمام اقساط را پرداخت یا عوض‌ قراردادی را تحویل ‌داده باشد، با ارائه مدارک مبنی بر ایفای تعهدات، می‌تواند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی، تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست نماید.

چنانچه پیش‌ فروشنده حداکثر ظرف 10 روز پس از اعلام دفترخانه؛ از انتقال رسمی مال پیش ‌فروش‌ شده خودداری نماید، دفترخانه با تصریح مراتب، مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام پیش ‌خریدار یا قائم مقام وی می‌نماید.

اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مکلف است به تقاضای ذی‌ نفع نسبت به تفکیک و یا افراز ملک پیش ‌فروش شده اقدام نماید».

تفسیر ماده (۱۳)

انتقال مالکیت پس از تکمیل ساختمان و زمان مقرر شده در قرارداد، با توجه به قسط های پرداخت شده یا عوض و هزینه مطابق قرارداد در دفترخانه رسمی صورت می گیرد.

اگر فروشنده پس از اعلام دفترخانه؛ تا 10 روز سند را به پیش خریدار انتقال ندهد، خود دفترخانه سند انتقال را تنظیم خواهد کرد.

اداره ثبت سند نیز به درخواست پیش خریدار ملزم به تقسیم ملک است.

ماده (۱۹)

«در صورت قطعی شدن انتقال مالکیت و انجام تمامی تعهدات، قرارداد پیش فروش ساختمان از اعتبار ساقط می شود و طرفین معامله باید آن را به دفترخانه پس بدهند».

اگر پیش فروشنده در موعد مقرر ساختمان را تکمیل نکند، تکلیف انتقال مالکیت چه می شود؟

پاسخ این سؤال را ماده (۱۴) قانون پیش فروش می دهد.

ماده (۱۴)

«در صورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش ‌خریدار؛ چنانچه پیش‌ فروشنده تا زمان انقضاء مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نگردد، با تأیید مهندس ‌ناظر ساختمان مبنی ‌بر اینکه صرفاً اقدامات جزئی تا تکمیل پروژه باقی مانده است (کمتر از ده درصد پیشرفت فیزیکی مانده باشد)، پیش ‌خریدار می‌تواند با قبول تکمیل باقی قرارداد، به دفتر اسناد رسمی مراجعه نماید و خواستار تنظیم سند رسمی به قدر السهم خود گردد».

بنابراین اگر تنها کم تر از ده درصد (10%) بنا تکمیل نشده باشد، پیش خریدار می تواند به دفتر اسناد رسمی رفته و سند رسمی مالکیت ملک را به اندازه سهم خود دریافت نماید.

جریمه پیش فروشنده که در زمان تعیین شده در قرارداد پیش فروش؛ ساختمان را تکمیل نکرده یا آن را تحویل پیش خریدار نداده است، چیست؟

ماده (۶)

«پیش ‌فروشنده باید علاوه بر انجام بند (۹) ماده (۲) همین قانون، به پیش‌ خریدار جریمه بدهد یا با پیش خریدار توافق کنند که به مبالغ بیش تری به نفع پیش خریدار توافق نمایند».

تذکر: چنانچه این جرائم اعمال شوند، اختیارات پیش‌ خریدار که ممکن است حق فسخ و… باشد نیز ساقط نمی شوند.

در موارد زیر و به میزان مشخص شده، پیش فروشنده ملزم به پرداخت جریمه است:

• در صورتی که واحد پیش‌ فروش ‌شده و بخش‌های اختصاصی نظیر پارکینگ و انباری در زمان مقرر قابل بهره‌ برداری نباشد.
  تا زمان تحویل واحد به پیش‌ خریدار، معادل اجرت‌المثل بخش تحویل ‌نشده.
• در صورت عدم انجام تعهدات در قسمت های مشاعی، روزانه به میزان نیم ‌درصد (0.5%) بهای روز تعهدات انجام ‌نشده به میزان قدر السهم پیش‌خریدار.
• در صورت عدم انجام تعهدات در قسمت های خدمات عمومی موضوع بند (9) ماده (2) این قانون از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن، روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدر السهم پیش ‌خریدار.
• در صورت عدم اقدام به موقع برای انتقال سند رسمی، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد.

نکات مهم در تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان

قرارداد پیش فروش آپارتمان نیازمند رعایت جزئیات بسیار مهمی است. به عنوان مثال موارد مورد نیاز باید به طور کامل در سند قرارداد درج شوند. علاوه بر آن باید از فروشنده معتبر و مورد اعتمادی ملک پیش خرید شود.

در ماده (۲) قانون پیش فروش آمده است که موارد زیر باید در قرارداد پیش فروش به صراحت ذکر شوند:

• اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی
• پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
• اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق ها، شماره طبقه، شماره واحد، پارکینگ و انباری
• مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود.
  مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفاً در قیمت مؤثر است.
• بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت
• شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی
• زمان تحویل واحد ساختمانی پیش ‌فروش‌ شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی
• تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین ها و قرارداد بیمه‌‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله
• تعهدات پیش ‌فروشنده به مرجع صادر کننده پروانه و سایر مراجع قانونی
• معرفی داوران
• احکام مذکور در مواد (6)، (7) و (8) و تبصره آن ها، (9)، (11)، (12)، (14)، (16) و (20) این قانون

در ماده (8) و (12) آیین نامه پیش فروش ساختمان در کرج نکاتی وجود دارد که لازم است بدانید:

ماده (8)

• در مواردی که واحدی توسط چند نفر پیش خرید می شود، باید میزان سهم هر یک از پیش خریداران توسط دفتر اسناد رسمی در سند مشخص و به هر یک از پیش خریداران یک نسخه از سند تحویل داده شود.

ماده (12)

• پیش فروشنده باید مسئولیت خود را برای جبران خسارت های ناشی از عیب بنا، تجهیزات آن، زیان های ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی و سایر قوانین مربوطه در مقابل پیش خریدار و اشخاص ثالث بیمه نماید.

حداقل مدت بیمه نامه، تاریخ تحویل ساختمان و حداکثر آن مطابق توافق پیش فروشنده و پیش خریدار تعیین خواهد شد.

مزایا و معایب پیش خرید آپارتمان

در پیش خرید آپارتمان؛ بیش تر سود از آن پیش خریدار خواهد بود، به دلایل زیر:

خرید آپارتمان با مبلغ کم تر و به صورت قسطی

شما با توافق با پیش فروشنده باید حداقل ده درصد (10%) از قیمت آپارتمان را به عنوان پیش پرداخت بدهید و بقیه آن را قسطی پرداخت کنید.

علاوه بر آن، قیمت نهایی پرداختی توسط شما نیز حدود ۱۰ الی ۳۰ درصد کم تر از قیمت روز آپارتمان تکمیل شده خواهد بود.

نظارت و اعمال سلایق پیش خریدار

شما به عنوان پیش خریدار می توانید بر روند ساخت آپارتمان نظارت داشته باشید و بنا به سلیقه خود، تغییراتی در داخل آپارتمان بر اساس توافق با پیش فروشنده اعمال کنید.

درست است که در پیش خرید خانه شما با پرداخت مبلغ کم تری نسبت به قیمت خانه تکمیل شده و آن هم به طور قسطی صاحب خانه می شوید،‌ امّا این معامله نیز ممکن است در مواردی معایبی نیز داشته باشد.

برخی از معایب احتمالی این معامله برای پیش خریدار عبارت اند از:

ایراد داشتن آپارتمان

پس از تکمیل ساخت و تحویل آن، ممکن است پیش خریدار متوجه وجود عیب و نقصی در شکل آپارتمان شود یا آپارتمان مورد رضایت وی نباشد و به اصطلاح به دل او ننشیند.

عدم تحویل به موقع آپارتمان

گاهی ممکن است پیش فروشنده عملیات ساخت و تکمیل آپارتمان را به تأخیر بیندازد یا آن را کند پیش ببرد؛ در این صورت ملک در موعد مقرر قابل سکونت نیست و باید تا اتمام مراحل ساخت آن صبر کرد.

کلاهبرداری

این مورد هم کم پیش نیامده است.

برخی فروشنده ها اقدام به پیش فروش یک آپارتمان به چند خریدار، عدم تکمیل پروسه ساخت ملک و اقدام به فرار، عدم پرداخت خلافی آپارتمان به شهرداری و… می کنند که در نهایت همگی منجر به ضرر پیش خریدار است.

بروز اختلاف

در مراحل ساخت آپارتمان نیز ممکن است میان پیش خریدار و پیش فروشنده اختلافاتی شکل بگیرد. بنابراین هنگام پیش خرید خانه باید از مورد اعتماد بودن و داشتن سابقه خوب فروشنده مطمئن شوید.

پیش فروش آپارتمان در کرج

همانطور که قطعاً می دانید، قیمت آپارتمان در شهرهای بزرگی مانند کرج، اصفهان، مشهد و شیراز بسیار بالا و بی ثبات است؛ از همین رو پیش فروش آپارتمان در این شهر ها بسیار رایج است.

پیش خرید آپارتمان در کرج،‌ نیازمند بررسی و دقت فراوان است.

متأسفانه امروزه شاکی پرونده های پیش فروش بیشتر شده است و اغلب افراد در چگونگی انعقاد قرارداد دچار مشکل و اختلاف می شوند.

چقدر خوب که قبل از امضای قرارداد؛ حتماً با یک وکیل پیش فروش ساختمان مشورت کنید تا ضمن محفوظ ماندن سرمایه شما، از بروز هرگونه اختلافی در آینده جلوگیری کرده باشید.

به پایان یکی دیگر از مقالات آسا وکیل رسیدیم و امیدوارم که این مقاله نیز برای شما کاربردی بوده باشد.

جهت درخواست وکالت و یا تنظیم تخصصی قرارداد پیش فروش؛ می توانید جهت رزرو وقت مشاوره حضوری، تماس بگیرید.