قرارداد مشارکت در ساخت

مقاله: حق الزحمه داوری در قرارداد مشارکت در ساخت

با من تا انتهای مقاله همراه باشید.

انواع اختلاف در مشارکت در ساخت

این اختلافات از حیث منشأ، شامل 2 دسته می باشند:

1. قراردادی
2. غیر قراردادی

اختلافات قراردادی به دو دسته اختلاف در تفسیر قرارداد و اختلاف در اجرای قرارداد تقسیم می شوند.

مقاله: کلاهبرداری مشارکت در ساخت

اختلافات غیر قراردادی نیز به سه دسته تقسیم می شوند؛ اختلافاتی که منشأ آن ها مالک یا سازنده یا ملک می باشند.

اختلاف در تفسیر قرارداد

عبارت های به کار رفته در قرارداد از حیث تفسیری شامل سه حالت می باشند:

•  صراحت
•  ظهور
•  اجمال

صراحت: به معنای واضح و روشن بودن اراده مالک و سازنده است.

مقاله: وکیل مشارکت در ساخت

ظهور: حالتی است که با کمی تلاش، می توانیم به اراده مالک و سازنده پی ببریم.

اجمال: حالتی را ایجاد می کند که شناسایی اراده مالک و سازنده با پیچیدگی هایی رو به رو می شود.

حال اگر متن قرارداد مشارکت در ساخت به حالت ظهور یا اجمال باشد، نیازمند تفسیر قرارداد خواهیم بود.

اختلاف در اجرای قرارداد مشارکت در ساخت

تعهدات اشخاص در قراردادهای مشارکت در ساخت، به شکل تعهد به فعل است؛ یعنی مثلاً مالک، تعهد می کند که وکالتِ کاری به سازنده اعطا کند.

در این شرایط اختلافات طرفین یا از تاخیر در اجرای تعهد یا عدم اجرای تعهد ناشی می شود.

توجه: دقت داشته باشید که وکالتِ کاری حتماً دارای زمان مشخصی باشد و بلاعزل نباشد.

اختلافات با منشأ مالک

مهم ترین اختلافات عبارتند از:

1.  اهلیت نداشتن مالک
2.  از دست دادن اهلیت مالک پس از انعقاد قرارداد
3.  ممنوع المعامله بودن وی
4.  فسخ وکالت کاری توسط مالک
5.  تاخیر یا عدم اجرای تعهد قراردادی
6.  انتقال قرارداد یا ملک به شخص ثالث توسط مالک

اختلافات با منشأ سازنده

با توجه به اینکه اختلافات در این زمینه دامنه گسترده ای دارند، تنها به چند مورد از آن ها بسنده می کنم:

1.  ناتوانی مالی سازنده
2.  ناتوانی فنی و اجرایی سازنده
3.  از کار افتادگی
4.  تاخیر یا عدم اجرای تعهد
5.  تغییر نقشه های مورد توافق
6.  پایین بودن کیفیت مصالح و تجهیزات
7.  نواقص اجرایی
8.  تغییر در مشخصات اجرایی
9. تخلف از مقررات
10.  عدم رعایت ایمنی
11.  عدم تأمین متراژ مورد توافق

اختلافات با منشأ ملک

این اختلافات عبارتند از:

1. اوقافی بودن ملک
2. وجود صاحب حق نسبت به ملک
3. منابع طبیعی یا موات بودن ملک
4. کیفیت نامناسب زمین و خاک محل اجرای پروژه
5. عدم مطابقت مساحت وضع موجود ملک با سند
6. وجود اشتباهات ثبتی در اسناد ملک
7. متعلق به دیگری بودن ملک یا منافع آن
8. در رهن بودن
9. بدهی های سابق ملک
10. بازداشت بودن ملک
11. تداخل حدود ملک با ملک های مجاور
12. قرار نداشتن ملک در موقعیت واقعی
13. قرار داشتن ملک بر روی قنات
14. قرار داشتن ملک در طرح های تملک دولت یا شهرداری

اختلافات دیگری نیز در این راستا ایجاد می شوند، نظیر:

اختلاف مالک و سازنده در نوع متریال و مصالح و توافقات جدیدی که در قرارداد، پیش بینی نشده اند.

به عنوان مثال، قرار بر این بوده است که مالک 30 متر تجاری تحویل بگیرد؛ امّا وی تخلف کرده و این 30 متر را به 70 متر تجاری تغییر می دهد. در اینجا بین مالک و سازنده بر سر 40 متر اضافی اختلاف حاصل می گردد.

پیشگیری از اختلاف در قرارداد مشارکت در ساخت

همیشه توصیه بر این است که:

“مالک و سازنده اختلاف نظرات خود را در ابتدای کار با یکدیگر در میان بگذارند تا در انتهای پروژه با مشکل مواجه نشوند.”

با این حال بنده توصیه می کنم جهت به صفر رساندن درصد خطا، سعی کنید از راهکارهای زیر در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، استفاده نمایید.

الف: اگر مالک قصد مشارکت در ساخت دارد، بهتر است سازنده ای مناسب انتخاب نماید تا در روند کار با مشکل مواجه نشود. در حقیقت مالک باید از اصالت و اعتبار سازنده اطمینان حاصل کند.

به طور مثال، اصالت یعنی اگر شرکتی طرف قرارداد شما بود؛ اساسنامه را ملاحظه کنید تا مطمئن شوید نمایندگانی که قصد مشارکت با شما را دارند، از سِمَت لازم برای انجام اینکار برخوردارند.

توجه: در مثال بالا، مُهر شرکت مورد نظر را پای قرارداد خود داشته باشید.

اعتبار سنجی به این معنا است که مطمئن شویم سازنده در گذشته از این قبیل پروژه ها انجام داده و در این موارد از توانایی و تجربه لازم برخوردار است یا خیر.

ب. در رابطه با جدول زمانبندی حساس باشید؛ زیرا در این صورت مالک و سازنده از حد و حدود خود آگاه هستند و می دانند در صورتی که کوتاهی کنند، ملزم به پرداخت خسارت و وجه التزام خواهند بود.

پ. دقت داشته باشید که قرارداد را حتماً با نام “مشارکت در ساخت” منعقد کنید نه نام دیگری.

ت. انتخاب داورِ مسلط به مسائل حقوقی و فنی پروژه های مشارکت در ساخت.

اکیداً توصیه می کنم هنگام تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، از حضور یک وکیل متخصص در زمینه دعاوی ملکی کمک بگیرید.

ث. ممکن است مالک به برخی مسائل واقف نباشد، از جمله نوع متریال و مصالح. از این رو پیشنهاد می شود با توجه به پروژه، از ناظر کمک بگیرید.

ج. در انتها ذکر این نکته حائز اهمیت است که اسناد مالکیت را به طور دائم نزد سازنده قرار ندهید. در صورت انجام این کار، حتماً از سازنده رسید دریافت کنید.

در این مقاله سعی شد ضمن معرفی ابعاد مختلف اختلاف در پروژه های مشارکت در ساخت، با ارائه راهکارهایی جزئی، در راستای جلوگیری از مشکلات احتمالی گامی برداشته باشیم.

در صورتی که دچار اختلاف در مشارکت در ساخت شدید و یا به دانش یک وکیل ملکی در کرج برای حل و فصل اختلافات و یا حتی تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت نیاز دارید، تماس بگیرید و وقت مشاوره رزرو کنید.