اعضای کمیسیون ماده 100

وظیفه کمیسیون ماده 100

کمیسیون ماده 100 از قوانین شهرداری است که تعریف و وظیفه آن به صورت کامل و خلاصه در متن ماده آن ذکر شده است.

متن ماده می گوید:

«مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان، از شهرداری پروانه اخذ نمایند. شهرداری می تواند از عملیات ساختمانی ساختمان های بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه به وسیله مأمورین خود اعم از آن که ساختمان در زمین محصور یا غیر محصور واقع باشد، جلوگیری نماید».

بنابراین وظیفه کمیسیون ماده ۱۰۰ زمانی آغاز می شود که شخصی در حوزه ساخت و ساز مرتکب تخلف شود.

این تصور که شهرداری می تواند ملک شما را تخریب یا جریمه کند یک تصور غلط است؛ زیرا در صورت بروز تخلف، شهرداری فقط می تواند جلوی عملیات ساخت و ساز شما را بگیرد و سپس باید پرونده را به کمیسیون ماده صد ارجاع دهد.

بنابراین وظیفه رسیدگی به تخلفات ساختمانی با ماده ۱۰۰ شهرداری است و این کمیسیون است که باید رای مربوطه به تخلف را صادر کند.

حال ممکن است برای شما سؤال پیش بیاید که کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری صلاحیت رسیدگی به چه تخلفاتی را دارد؟

تخلفاتی که کمیسیون ماده 100 وظیفه رسیدگی به آن ها را دارد به شرح زیر است:

1_ احداث بنای ساختمانی بدون مجوز (پروانه ساخت)
2_ احداث بنای ساختمانی خارج از مفاد پروانه
3_ تغییر کاربری غیرمجاز
4_ تخلف مهندس ناظر ساختمان
5_ عدم استحکام بنا و یا عدم رعایت ضوابط فنی، بهداشتی و شهرسازی در احداث بنا
6_ عدم احداث پارکینگ یا غیرقابل استفاده بودن پارکینگ
7_ تجاوز به معابر شهر

اعتراض به رای کمیسیون ماده 100

ماده 100 قانون شهرداری نحوه اعتراض به رای کمیسیون ماده 100 را در تبصره 8 اینگونه عنوان کرده است:

«در مورد آراء صادره از کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری، هرگاه شهرداری یا مالک یا قائم مقام او از تاریخ ابلاغ رأی ظرف مدت ده روز نسبت به آن رأی اعتراض نماید، مرجع رسیدگی به این اعتراض کمیسیون دیگر ماده ۱۰۰ خواهد بود که اعضاء آن غیر از افرادی می باشند که در صدور رأی قبلی شرکت داشته اند. رأی این کمیسیون قطعی است».

منظور از اعتراض در کمیسیون دیگر ماده 100 همان مرجع تجدیدنظر است.

مقاله: اعتراض به رای کمیسیون ماده 100

نحوه دفاع در کمیسیون ماده 100

قبل از دفاع در کمیسیون ماده 100 ابتدا باید بررسی کنیم که موضوع پرونده و تخلف ما ذاتاً مربوط به وظایف کمیسیون ماده ۱۰۰ می شود یا خیر. بنابراین بررسی صلاحیت کمیسیون به جهت رسیدگی بسیار حائز اهمیت است.

پس از احراز صلاحیت و احراز تخلف، بررسی می شود شدت و میزان تخلف چه اندازه بوده و با توجه به این شدت و وسعت، تخلف مشمول کدام یک از احکام قانونی برای صدور حکم می باشد؛ سپس در صورت مغایرت و نیاز به دفاع، ذینفع دفاعیه خود را اعلام می نماید.

بنده در آسا وکیل یک مقاله تخصصی صرفاً با عنوان «نحوه دفاع در کمیسیون ماده صد» را نگارش کرده ام که می توانید به طور کامل مطالعه بفرمایید.

مقاله: نحوه دفاع در کمیسیون ماده 100

فرمول محاسبه جریمه اضافه بنا

کمیسیون ماده صد در رابطه با فرمول محاسبه جریمه اضافه بنا مطابق تبصره 2 ماده صد عمل می کند.

این تبصره بیان می دارد که:

«اضافه بنا زائد بر مساحت زیر بنای مندرج در پروانه ساختمانی واقع در حوزه استفاده از اراضی مسکونی، کمیسیون می تواند در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا با توجه به موقعیت ملک از نظر مکانی (در بر خیابان های اصلی یا خیابان های فرعی و یا کوچه باز یا بن بست) رأی به اخذ جریمه ای که متناسب با نوع استفاده از فضای ایجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی باشد تعیین و شهرداری مکلف است بر اساس آن نسبت به وصول جریمه اقدام نماید».

جریمه نباید از حداقل یک دوم کمتر و از سه برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر مترمربع بنای اضافی بیشتر باشد.

در صورتی که ذینفع از پرداخت جریمه خودداری نمود، شهرداری مکلف است مجدداً پرونده را به همان کمیسیون ارجاع و تقاضای صدور رأی تخریب را بنماید.

کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری در این مورد نسبت به صدور رأی تخریب اقدام خواهد نمود.

فرمول محاسبه جریمه ماده 100 شهرداری

طبق ماده 100 شهرداری آراء صادره از کمیسیون می تواند تخریب و یا جریمه باشد.

در صورتی که حکم صادره از کمیسیون ماده 100 جریمه باشد و عوامل مشکل ساز و تخلف توسط ذینفع بیشتر باشد، جریمه تعیین شده نیز بیشتر خواهد شد.

در حالت کلی مقدار جریمه بستگی به شرایط متعددی دارد که یکی از آن ها موقعیت ملک است.

به عنوان مثال اگر ملک در خیابان اصلی ساخته شده باشد یا در یک خیابان فرعی و یا اینکه ملک در یک کوچه بن بست قرار داشته باشد و یا در کوچه ای که بن بست نیست، در موقعیت ملک تفاوت ایجاد کرده و مقدار جریمه نیز تغییر می کند.

بنابراین کمیسیون ماده 100 شهرداری کاملاً متناسب با اوضاع و احوال و موقعیت ملک جریمه را تعیین می کند.

مواردی که امکان صدور رای بر جریمه را دارند، عبارتند از:

عدم احداث پارکینگ یا غیرقابل استفاده بودن پارکینگ

در صورتی که پارکینگ احداث شده برخلاف پروانه ساخت باشد و یا به دلایلی قابل استفاده نباشد، تخلف محسوب شده و کمیسیون مطابق با ماده صد شهرداری اقدام به رای تخریب و یا جریمه خواهد کرد.

تغییر کاربری

تغییر کاربری در اینجا به عنوان مثال یعنی شخصی پروانه ساخت یک بنای مسکونی را گرفته باشد امّا برخلاف پروانه، یک فضا برای تجارت بسازد و کاربری آن مکان را تجاری کند که در این حالت کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری حکم به تعطیلی و جریمه خواهد داد.

احداث بناء ساختمانی بدون پروانه (مجوز)

همانطور که در ابتدا عرض کردم؛ برای هر اقدام عمرانی و ساختمانی باید ابتدا پروانه ساخت (مجوز) از شهرداری دریافت شود و خلاف این امر یعنی ساخت و ساز بدون پروانه، تخلف محسوب شده و شهرداری موضوع را به کمیسیون ماده صد ارجاع می دهد و کمیسیون نیز بنابر شرایط و موقعیت، رای بر تخریب و یا جریمه صادر خواهد کرد.

تجاوز به معابر شهری

در صورتی که یک مالک در اقدام به نوسازی یا ساخت بنا به شکلی عمل کند که ساخت بنای مورد نظر نوعی تجاوز به معابر شهری باشد (به عنوان مثال جلو آمدن دیوار بنا و کم کردن فضای پیاده روها)، شهرداری می تواند اقداماتی جهت تعطیل کردن کار ساخت، جریمه نقدی و غیره را انجام دهد.

عدم رعایت اصول فنی، بهداشتی و شهرسازی

در این مورد نیز در صورتی که اصول فنی و بهداشتی در روند ساخت و یا نوسازی یک بنا رعایت نشده باشد، کمیسیون ماده ۱۰۰ می تواند حکم به تخریب آن بنا بدهد.

تراکم اراضی

در صورتی که مالک برخلاف مفاد درج شده در پروانه ساختمانی به زیر بنای خود اضافه کند، تخلف کرده است و با وی مطابق با قوانین و موارد درج شده در کمیسیون ماده صد شهرداری برخورد خواهد شد.

عدم استحکام بنا

در صورتی که مالک اقدام به ساخت و یا نوسازی بنایی کند که فاقد ایمنی و استحکام لازم است؛ مطابق با کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، حکم به تخریب بنا داده خواهد شد.

پیگیری رای کمیسیون ماده 100

پیگیری رای صادر شده در کمیسیون ماده 100 شهرداری عموماً غیرحضوری و کتبی است و الزامی به دعوت از مالک و یا ذینفع نمی باشد و صرفاً دعوت از نماینده شهرداری کافی است.

امّا حضور ذینفع ممنوع نشده است؛ زیرا شهرداری که طرف دیگر دعواست حضور دارد و برای اینکه حقوق دفاعی مالک و یا ذینفع ضایع نشود، حضورش ممنوع نشده است امّا روند کار به صورت کتبی می باشد.

برای توضیحات بیشتر به مقاله پیگیری رای کمیسیون ماده ۱۰۰ رجوع کنید.

مقاله: نحوه اجرای رای کمیسیون ماده 100 شهرداری

حذف کمیسیون ماده 100

خبری که به تازگی در سایت های خبری مشاهده می کنم، طرح حذف کمیسیون ماده 100 است که گفته می شود قرار است در آینده در مجلس بررسی شود.

در مصاحبه ای که مدیر کل دفتر امور شهری استانداری تهران انجام داد؛ گفته شد که با توجه به برگزاری نشست های وزارت کشور، موضوع حذف کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری جزء دستور کار مجلس و هیئت دولت است.

همچنین در آینده ای بسیار نزدیک دیگر کمیسیون ماده صد در شهرداری ها وجود ندارد و از اکنون مدیران شهری باید به دنبال شناسایی درآمدهای پایدار باشند‌؛ شهرداری ها شرایط را طوری فراهم نمایند که پروانه ساختمانی بر اساس طرح تفصیلی صادر شود و به دنبال کمیسیون ماده 100 نباشند.

لایحه حذف کمیسیون ماده ۱۰۰ به مجلس رفته و به زودی به تصویب می رسد و تمام ساخت و سازهای غیرمجازی که در چند سال ساخته شده، با پیشنهاد وزارت کشور جریمه آن ها پنج برابر قیمت روز انجام می شود و دیگر بعد از آن ماده ۱۰۰ وجود نخواهد داشت.

وکیل کمیسیون ماده 100 شهرداری

مطابق تبصره ۳ قانون ماده 100 شهرداری:

«مهندسان ناظر ساختمان ها مکلفند نسبت به عملیات اجرائی ساختمان هایی که به مسئولیت آن ها احداث می گردد؛ از لحاظ انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه، نقشه ها و محاسبات فنی ضمیمه آن، مستمراً نظارت کرده و در پایان کار مطابقت ساختمان با پروانه، نقشه ها و محاسبات فنی را گواهی نمایند».

هرگاه مهندس ناظر برخلاف واقع گواهی نماید و یا تخلف را به موقع به شهرداری اعلام نکند و موضوع منتهی به طرح در ‌کمیسیون مندرج در تبصره یک ماده 100 قانون شهرداری و صدور رأی بر تخریب ساختمان گردد؛ شهرداری مکلف است مراتب را به نظام معماری و ساختمانی منعکس نماید.

شورای انتظامی نظام مذکور موظف است؛ مهندس ناظر را در صورت ثبوت تقصیر برابر قانون نظام معماری و ساختمانی حسب مورد با توجه به اهمیت موضوع به ۶ ماه تا سه سال محرومیت از کار و در صورتی که مجدداً مرتکب تخلف شود که منجر به صدور رأی تخریب به وسیله کمیسیون ماده ۱۰۰ گردد، به حداکثر مجازات مذکور محکوم کند.

مراتب محکومیت از طرف شورای انتظامی نظام معماری و ساختمانی در پروانه اشتغال درج و در یکی از جراید کثیرالانتشار اعلام می گردد.

رای کمیسیون ماده 100 به طور محسوسی بستگی به نوع و میزان تخلف و کمک یک وکیل کار بلد دارد.

برای بررسی دقیق سایر تخلفات که در ابتدا هم گفته شد؛ مانند احداث بنای ساختمانی بدون مجوز (پروانه ساخت)، احداث بنای ساختمانی خارج از مفاد پروانه، تغییر کاربری غیرمجاز، تخلف مهندس ناظر ساختمان، عدم استحکام بنا و یا عدم رعایت ضوابط فنی، بهداشتی و شهرسازی در احداث بنا، عدم احداث پارکینگ یا غیرقابل استفاده بودن پارکینگ و تجاوز به معابر شهر، به مقاله وکیل کمیسیون ماده صد شهرداری مراجعه کنید تا در این زمینه همانند یک وکیل کارکشته عمل کنید.

مقاله: وکیل کمیسیون ماده 100 شهرداری

جریمه کمیسیون ماده 100 بر تراکم اضافه

قوانین ماده صد شهرداری موجب شده است که محله ای با محله ای دیگر متفاوت باشند؛ به عنوان مثال شاید شما هم تجربه کرده باشید که به هنگام عبور از یک محله بگویید چه خیابان و کوچه های دلبازی و یا چه محله شلوغی!

با توجه به مثال بالا باید بگویم، میزان تعداد انسان و ساختمان در یک محیط مشخص را تراکم می گویند و این ساده ترین معنای تراکم است.

مساله تراکم یک مساله بسیار مهم است که باید قانونی برای آن وجود داشته باشد تا هر شخصی هر طور که می خواهد ملکش را نسازد و باعث ایجاد تراکم مازاد و مشکلات شهری نشود.

در کشور ما قانون ماده صد شهرداری به این موضوع پرداخته است و برای مرتکب تخلف تراکم اضافه، جریمه تعیین شده است.

جریمه تراکم اضافه به 2 صورت است:

الف. ملک طوری ساخته شده باشد که تعداد طبقات زیاد باشند و استحکام کافی را نداشته باشند و یا به طور غیر قانونی بالکن‌ ساخته باشد و در ساختمان باعث بالا رفتن تراکم شود و این تخلف خطر آفرین باشد، در این صورت شهرداری حکم تخریب بنا را صادر می کند. (تخریب بخش های اضافی بنا)

تذکر: در این حالت هزینه های تخریب با مالک یا ذینفع است.

ب. زمانی که برخلاف حالت اول تخلف انجام شده خیلی خطرآفرین نباشد و به عبارتی بتوان از آن چشم پوشی کرد، در این صورت حکم قانون ماده صد شهرداری جریمه نقدی خواهد بود.

مقاله: قیمت هر متر خلافی ساختمان 1402

فرصت اعتراض به آرای شهرداری

برای اعتراض به آرای کمیسیون شهرداری، در دو نوبت نباید فرصت را از دست بدهیم.

اول در اعتراض به رای مرجع بدوی کمیسیون ماده صد که در این مرحله پس از صدور رای بدوی، 10 روز فرصت برای اعتراض داریم.

دوم در اعتراض به رای مرجع تجدیدنظر که در اینجا پس از صدور رای تجدیدنظر، سه ماه فرصت برای اعتراض داریم تا پرونده در دیوان عدالت اداری رسیدگی شود.

این خلاصه ای از فرصت هایی است که نباید از دست برود.

برای اینکه به صورت کامل تر در جریان تمامی این فرصت ها باشید؛ پیشنهاد می کنم ویدئوی «در جریان رسیدگی در کمیسیون ماده ۱۰۰ چه فرصت هایی رو نباید از دست بدید؟» را مشاهده کنید.

ویدیو: مهلت پرداخت جریمه کمیسیون ماده 100

رضایت همسایه در کمیسیون ماده صد

قانون ماده 100 شهرداری در رابطه با رضایت همسایه صحبتی نکرده است امّا مطابق رویه؛ رضایت همسایه زمانی در کمیسیون ماده 100 مطرح می شود که عموماً در پروسه ساخت و ساز و بر اساس رویه، شاکی خصوصی غیر از شهرداری وجود داشته باشد که در این شرایط معمولاً رأی کمیسیون ماده 100 تخریب خواهد بود و به این خاطر جهت جلوگیری از این امر جلب رضایت همسایه ضروری است.

برای اطلاع از نوع رضایت نامه و به طور کلی اطلاعات بیشتر در این زمینه، می توانید مقاله «رضایت همسایه در کمیسیون ماده صد» را مطالعه بفرمایید.

مقاله: عدم رضایت همسایه در پیشروی ساختمان

کمیسیون تجدید نظر ماده 100

کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری از دو کمیسیون بدوی و تجدید نظر تشکیل شده است.

آراء صادره از کمیسیون بدوی به مدت 10 روز قابل اعتراض در کمیسیون تجدیدنظر هستند.

کمیسیون تجدیدنظر مرجع دیگر کمیسیون ماده 100 است که اعضای آن باید متفاوت از کمیسیون بدوی باشند.

آراء صادره از کمیسیون تجدیدنظر، قطعی و لازم الاجراست امّا این بدین معنا نیست که قابل اعتراض نباشد.

برای اعتراض به رای کمیسیون تجدیدنظر 3 ماه فرصت دارید تا اعتراض خود را اعلام کنید تا پرونده برای رسیدگی به اعتراض شما به دیوان عدالت اداری برود.

نکات مهم در تنظیم لایحه دفاعیه کمیسیون ماده 100

برای تنظیم متن دفاعیه ماده صد شهرداری یا همان لایحه دفاعیه کمیسیون ماده 100 نکات مهمی وجود دارد که باید رعایت شوند تا تأثیر بسزایی در دفاعیه داشته باشد. بنابراین ادامه مطلب را به دقت مطالعه کنید.

نکاتی که باید در نوشتن متن دفاعیه ماده صد شهرداری به آن توجه کنید:

•  متن لایحه کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری دربرگیرنده تمام مستندات قانونی باشد.
•  ارزش معاملاتی در سال های مختلف تغییر می کند؛ بنابراین اگر جریمه مطابق با سال وقوع تخلف مشخص نشده باشد، باید در متن لایحه مشخص گردد.

تذکر: قالب تمام متن های دفاعیه ماده صد شهرداری یکسان هستند ولی نکته ای که وجود دارد نوع تخلف ذینفع است.

زیرا با توجه به نوع تخلف صورت گرفته شده و شرایطی که بر پرونده حاکم می شود؛ متن لایحه دفاعیه کمیسیون ماده صد را دستخوش تغییراتی می کند که این تغییرات بسیار مهم هستند و توصیه می کنم اگر اطلاعات کافی در این زمینه ندارید، حتماً از مشورت و تجربه یک وکیل کارآمد بهره ببرید.

بنده نیز در به عنوان وکیل متخصص دعاوی ملکی، در این زمینه می توانم راهنمای شما باشم.

رای بدوی کمیسیون ماده صد

گفتیم که کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری از دو کمیسیون بدوی و تجدیدنظر تشکیل شده است.

تخلفات مربوط به کمیسیون ماده 100 ابتدا در مرجع بدوی و با حضور اعضای اصلی و نماینده شهرداری مطرح می شوند.

نماینده شهرداری توضیحات را ارائه می دهد و حق رای دادن ندارد و حق رای صرفاً برعهده اعضای اصلی کمیسیون ماده ۱۰۰ است، همچنین مالک و یا ذینفع نیز می تواند با ارائه لایحه از خود دفاع کند.

آرای صادره در مرجع بدوی کمیسیون ماده صد قابل اعتراض در کمیسیون تجدیدنظر می باشند.

اعضای کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری

اعضای کمیسیون ماده 100 شهرداری متشکل از اشخاص زیر است:

•  نماینده وزارت کشور (به انتخاب وزیر کشور)
•  یکی از قضات دادگستری (به انتخاب وزیر دادگستری)
•  یکی از اعضای انجمن شهر (به انتخاب انجمن)

علاوه بر این سه عضو که از اعضای اصلی کمیسیون ماده صد هستند، نماینده شهرداری هم حضور خواهد داشت ولی حق رای ندارد.

در این مقاله سعی کردم به طور کاملاً تخصصی به مهم ترین ابعاد دعاوی کمیسیون ماده 100 بپردازم، چنانچه برای شما ابهامی وجود دارد و یا نیاز به مشاوره حضوری و درخواست وکالت دارید، می توانید تماس بگیرید و وقت خودتون رو رزرو کنید.