نحوه دفاع در کمیسیون ماده 100

برای اینکه با نحوه دفاع در کمیسیون ماده 100 آشنا شوید؛ لازم است که در ابتدا مفاهیم پایه ای و اساس این کمیسیون را بشناسید تا مطالب برایتان ملموس تر باشد.

به همین خاطر این مقاله را با تعریفی از کمیسیون ماده 100 آغاز می کنم.

مقاله: تبدیل رای تخریب به جریمه

ویدیو: نحوه اجرای رای کمیسیون ماده 100 شهرداری

ماده ۱۰۰ شهرداری چیست

اگر تا امروز تعریف دقیق و روشنی از کمیسیون ماده ۱۰۰ در ذهنتان ثبت نشده، باید عرض که ماده 100 قانون شهرداری ها به روشنی آن را اینگونه تعریف کرده:

مقاله: وکیل کمیسیون ماده ۱۰۰

«مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن؛ باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان، از شهرداری پروانه اخذ نمایند.

شهرداری می تواند از عملیات ساختمانی ساختمان های بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه به وسیله مامورین خود اعم از آن که ساختمان در زمین محصور یا غیرمحصور واقع باشد، جلوگیری نماید».

مراحل قبل از دفاع در کمیسیون ماده 100

کمیسیون ماده صد شهرداری در دو مرحله موضوعات را مورد بررسی قرار می دهد:

مرحله اول

بررسی می کند که آیا صلاحیت رسیدگی به گزارشی را که توسط نمایندگی شهرداری یا اشخاص دیگر به کمیسیون ارجاع داده شده را دارد؟

آیا اساساً تخلفی اتفاق افتاده است؟

مقاله: عدم رضایت همسایه در پیشروی ساختمان

مرحله دوم

پس احراز صلاحیت و احراز تخلف است که بررسی می شود؛ شدت و میزان تخلف چه اندازه بوده و با توجه به این شدت و وسعت تخلف، مشمول کدام یک از احکام قانونی برای صدور حکم می باشد.

بنابراین در ابتدا که پرونده به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارجاع داده شد، این موضوع را بررسی می کنیم که آیا کمیسیون ماده 100 صالح به رسیدگی است یا خیر، که بتوانیم در این خصوص دفاع داشته باشیم و همچنین بررسی می کنیم که اقدام ما ذاتاً تخلف بوده و یا نبوده تا درصدد دفاع از آن برآییم.

همچنین مطابق مرحله دوم با توجه به نوع و شیوه حکم صادره (در صورتی که مرتکب تخلفی شده باشیم) بررسی می کنیم تا اگر اعتراضی علیه حکم داشتیم، دفاعیه خود را اعلام کنیم.

اختیارات کمیسیون ماده 100

همانطور که در مطالب فوق هم گفته شد، کمیسیون ماده 100 یک مرجع تخصصی برای رسیدگی به تخلفات ساختمانی است.

امّا صلاحیت کمیسیون ماده 100 در چه مواردی است؟

به عبارتی کمیسیون ماده 100 در چه مواردی صلاحیت رسیدگی دارد و مجاز است که ورود کند؟ و اساساً مورد مدنظر، تخلف محسوب می شود یا خیر؟

صلاحیت کمیسیون ماده صد به طریق زیر دسته بندی می شود:

صلاحیت ذاتی

•  تخلفات ساختمانی (در حین ساخت و ساز)
•  تخلفات مربوط به تغییر کاربری
•  تخلفات مربوط به تجاوز به معابر

صلاحیت محلی

صلاحیت محلی کمیسیون ماده 100 بدین معنا که، همه تخلفات ساختمانی واقع در محدوده شهر و حریم شهر بر عهده این کمیسیون است.

اگر موارد نام برده در صلاحیت ذاتی این کمیسیون برایتان سؤال ایجاد کرده و نیاز به توضیح کامل تری دارید، شما را به خواندن ادامه این مطلب دعوت می کنم.

تخلفات ساختمانی

یکی از تخلفاتی که ماده ۱۰۰ شهرداری بررسی می کند، تخلف ساختمانی است.

سؤالی که همین جا مطرح می شود این است که محک یا معیار تخلف در خصوص تخلفات ساختمانی چیست؟

پاسخ: پروانه ساخت است.

یعنی ممکن است بدون اینکه پروانه ساخت اخذ کرده باشید؛ اقدام به ساخت و ساز کنید که این عمل تخلف محسوب می شود.

امّا اگر پروانه را اخذ کنید و آنچه را که می سازید با آنچه در محتوای پروانه مشخص شده متفاوت باشد، (به عنوان مثال در پروانه ذکر شده باشد که شما باید هر طبقه را به متراژ 110 متر بسازید ولی شما آن را با متراژ 120 متر می سازید) تخلف محسوب می شود.

یک نکته مهم …

ما به چه چیزی اصولاً می گوییم ساختمان؟

آیا کانکس هم جزء ساختمان محسوب می شود؟ و اگر شخصی یک کانکس را در یک محلی قرار بدهد؛ آیا کمیسیون ماده 100 می تواند و صالح است که به این موضوع رسیدگی کند؟

جواب منفی است.

اصولاً وقتی ما صحبت از ساختمان یا سازه می کنیم؛ منظور بنایی است که به زمین متصل باشد. بنابراین چیزی که قابل حمل و نقل است، اصولاً جزء سازه و ساختمان محسوب نمی شود.

نهایتاً این موضوع از لحاظ صنفی یا مزاحمت صنوف می تواند مورد بررسی قرار بگیرد، امّا ماموران شهرداری باید کانکس را جا به جا کنند.

مسئله دیگری که باید به آن توجه داشته باشید دیوارکشی است.

دیوارکشی ساختمان محسوب نمی شود، دیوارکشی در واقع حقی است که افراد می توانند داشته باشند برای اینکه زمینشان را از املاک دیگران مجزا کنند. پس این موضوع هم تخلف محسوب نمی شود و در صلاحیت کمیسیون نیست.

تخلفات مربوط به تغییر کاربری

موضوع دیگری که باید به آن توجه کنیم بحث تغییر کاربری ها است.

منظور از تغییر کاربری این است که تغییر کاربری غیرمجازی اتفاق بیفتد حتی معکوس.

گاهاً دیده می شود، شخصی مراجعه می کند و مدعی است که من ملک تجاری داشتم و حالا دارم به صورت مسکونی از آن استفاده می کنم.

این موضوع می تواند تخلف محسوب شود که اصطلاحاً با عنوان تغییر کاربری معکوس شناخته می شود.

مسئله مهمی وجود دارد …

قانونی که تغییر کاربری را تخلف محسوب کرده، در مهر ماه سال 52 تصویب شده است.

بنابراین در صورتی که شخص مدرکی داشته باشد که نشان دهنده این باشد که این تغییر کاربری قبل از مهر 52 اتفاق افتاده است؛ مثلاً اجاره نامه ای داشته باشد که نشان بدهد ملک را برای یک فعالیت تجاری اجاره داده و از آن جایی که اثر قانون نسبت به آینده است و عطف به ماسبق نمی شود، مشمول تخلف کاربری نخواهد شد.

موضوع مهم بعدی این است که برخی از تغییر کاربری ها مجاز هستند؛ یعنی قانون‌گذار در برنامه مقررات و یا آیین نامه ها یا رای وحدت رویه، این اجازه را داده که ما تغییر کاربری بدهیم.

به طور مثال در خصوص دفاتر اسناد رسمی و یا تاسیس مطب توسط پزشکان یا دفاتر مهندسی با مباشرت شخص مالک. در این حالت تغییر کاربری هایی که اتفاق میفتد، تغییر کاربری مجاز هستند؛ بنابراین تخلف محسوب نمی شوند.

مورد دیگری که به ندرت البته دیده می شود، بحث تغییر شغل است.

تغییر شغل با تغییر کاربری تفاوت دارد.

بدین معنا که اگر شخصی شغلش را تغییر دهد؛ (به طور مثال خیاطی دارد و تبدیلش کند به عکاسی) تخلف محسوب نمی شود و ممکن است از لحاظ صنفی یا مقررات دیگر قابل پیگیری باشد و یا عوارضش متفاوت باشد، ولی تخلف تغییر کاربری نخواهد بود.

تخلفات مربوط به تجاوز به معابر

تجاوز به معبر را می توانیم به 2 بخش تقسیم کنیم.

در موقعیتی که شخص ساختمان خود را به نحوی می سازد که از مرزهای ملکیتش خارج می شود و اصطلاحاً یک متر یا دو متر به معابر تجاوز می کند، تحت عنوان تصرف عدوانی قابل پیگیری است و در دادگاه حقوقی ما می توانیم موضوع را مورد پیگیری قرار دهیم و مشمول تخلف ساختمانی که در کمیسیون ماده ۱۰۰ مورد بررسی قرار می گیرد نیست.

زیرا خارج از مالکیت خود وارد معابر شده که اصطلاحاً می گوییم تجاوز به معبر؛ امّا موردی که کمیسیون ماده صد صلاحیت رسیدگی به آن را دارد، بحث عدم رعایت بر های اصلاحی است.

یعنی چه؟

یعنی اینکه یک ملکی در یک طرحی واقع شده که بر اساس آن طرح این ملک در زمانی که می خواهد ساخت و ساز داشته باشد به طور مثال باید دو متر عقب نشینی کند بابت تعریف معبر، ولی این موضوع را رعایت نمی کند و بر اساس همان متراژ و همان مرزهایی که سابقاً وجود داشته، اقدام به ساخت و ساز می کند که این موضوع مشمول رسیدگی در کمیسیون ماده 100 می باشد.

اعضای کمیسیون ماده صد

کمیسیون ماده 100 متشکل از سه عضو اصلی به شرح زیر می باشد:

•  نماینده وزارت کشور (نماینده فرمانداری)
•  نماینده دادگستری
•  نماینده شورای شهر

توجه داشته باشید که نماینده شهرداری ها حق رای ندارند.

نمونه نامه به کمیسیون ماده 100

نحوه دفاع در کمیسیون ماده 100 در تبصره 10 این ماده مشخص شده است که می گوید:

«در مورد آراء صادره از کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری، هرگاه شهرداری یا مالک یا قائم مقام او از تاریخ ابلاغ رای ظرف مدت ده روز نسبت به آن رای اعتراض نماید؛ مرجع رسیدگی به این اعتراض، کمیسیون دیگر ماده 100 (تجدیدنظر) خواهد بود که اعضای آن غیر از افرادی می باشند که در صدور رای قبلی شرکت داشته اند. رای این کمیسیون قطعی است».

یک سؤال مهم …

نحوه ارائه و بررسی این دفاعیه به چه صورت است؟

این دفاع در 2 مرحله قابل پیگیری می باشد.

•  مرحله بدوی
•  مرحله تجدیدنظر

به جهت دفاع در مرحله بدوی، باید دفاعیات خود را در فرم مخصوص تنظیم و به دبیرخانه کمیسیون و یا شهرداری منطقه ارائه دهید.

بخاطر داشته باشید؛ اگر قصد دارید مراحل دفاعیه را به وکیل و یا مستاجر خود بسپارید، وکالت نامه و یا مبایعه نامه، نزد وکیل و مستاجر، لازم می باشد.

برای اعتراض در مرحله تجدیدنظر همانطور که در تبصره 10 ماده 100 اشاره شده است:

«اگر مالک از تاریخ صدور رای ظرف مدت 10 روز اعتراض خود را اعلام کند؛ مرجع صالح به رسیدگی این اعتراض، کمیسیون دیگر ماده ۱۰۰ است و رای صادره از این کمیسیون قطعی می باشد».

آراء صادره از کمیسیون ماده ۱۰۰

رای صادر شده توسط کمیسیون ماده 100 با توجه به شرایط گوناگون و نوع تخلف متفاوت خواهد بود که به طور کلی سه حالت دارد:

رای صادره از این کمیسیون ممکن است «قلع و تخریب ساختمان» باشد و یا برای تخلف، «جریمه نقدی» تعیین گردد و یا اینکه رای صادره «تبدیل به کاربری مجاز» باشد.

متن دفاعیه ماده صد

مواردی که در متن دفاعیه مورد اشاره قرار می گیرند با توجه به نوع پرونده قطعاً متفاوت خواهد بود. امّا با این حال قالب یکسانی خواهد داشت.

تذکر: پیشنهاد می کنم جهت تنظیم متن دفاعیه از دانش وکلای متخصص این حوزه استفاده کنید تا متن دفاعیه بی نقصی را به مرجع صالح تحویل دهید. وجود نقص در متن دفاعیه در این مرحله از روند کمیسیون، برگشت ناپذیر است و رای صادره بعد از دفاع و اعتراض قطعی می باشد.

بنده نیز به عنوان یک وکیل وکیل ملکی کرج که به صورت تخصصی سال ها در این زمینه وکالت کرده ام، می توانم راهنمای شما باشم.

نقش دیوان عدالت اداری در اعتراض به کمیسیون ماده 100

همانطور که در بالا نیز اشاره کردم، رای صادره توسط کمیسیون قطعی و لازم الاجراست.

با این حال در موارد و شرایط خاصی امکان اعتراض به این رای نیز وجود دارد.

اعتراض و شکایت در این مرحله باید در دیوان عدالت اداری مطرح شود؛ چرا که ممکن است در صدور رای مذکور قوانین و مقررات نقض شده و یا به طور کلی خلاف قوانین بوده باشد.

همچنین در حالتی که رای کمیسیون به نفع مالک صادر شود، شهرداری حق اعتراض به رای مذکور را دارد.

دلایل محکم برای مراجعه به دیوان عدالت اداری

هریک از موارد زیر می توانند زمینه ساز ارائه دادخواست اعتراض به رای کمیسیون ماده 100 شهرداری به دیوان عدالت اداری باشند:

الف: چنانچه در رسیدگی کمیسیون، حقوق دفاعی مالک از او سلب شده باشد.

در این حالت وقتی صحبت از حقوق دفاعی می شود، منظور مواردی مانند ابلاغ نشدن فرم تخلف ساختمانی به مالک آن هم با توجه به این که چنین فرمی برای مالک فرستاده می شود تا او دفاعیاتش را در قالب این فرم ارسال کند.

بنابراین توجه داشته باشید که رای کمیسیون ماده ۱۰۰ باید به مالک ابلاغ شود و اگر این ابلاغ بدون رعایت قوانین باشد، از موارد نقض رای در دیوان عدالت اداری خواهد بود.

بد نیست بدانید که رای مذکور باید به شخص ذی نفع ابلاغ شود و مالک فقط یکی از ذی نفع ها است و هر شخصی که از رای کمیسیون دچار ضرر شود، ذی نفع محسوب شده و حق اعتراض در دیوان عدالت اداری را دارد.

تذکر: ذی نفع می تواند از ورثه مالک تا حتی مستاجر و خریدار و… باشد.

ب: از دیگر موارد سلب کننده حقوق دفاعی، رعایت نکردن مهلت های قانونی زیر توسط شهرداری و کمیسیون ماده 100 است.

شهرداری بعد از جلوگیری از ساخت و ساز غیرقانونی؛ مکلف است ظرف یک هفته موضوع را در کمیسیون ماده 100 مطرح کند، در غیر این صورت شخص ذی نفع می تواند ابطال رای را از دیوان عدالت اداری بخواهد.

همچنین عدم رعایت مهلت ۱۰ روزه مقرر شده برای ارائه توضیحات توسط ذی نفع و یا رعایت نکردن آن مهلت یک ماهه ای که کمیسیون فرصت دارد ظرف آن تصمیمش را بگیرد.

در نهایت؛ عدم رعایت فرصت حداکثر دو ماهه ای که باید برای تخریب بنا به مالک داده شود، همگی از موارد نقض رای کمیسیون در دیوان عدالت اداری خواهند بود.

پ: اگر دیوان عدالت اداری تشخیص دهد که در پرونده مطرح شده اصلاً نیازی به صدور حکم تخریب نبوده است.

توجه داشته باشید که فقط در یک سری موارد مشخص شده در ماده 100 قانون شهرداری است که کمیسیون می تواند حکم به تخریب را صادر کند.

این موارد عبارت‌اند از:

•  اقدامات عمرانی برخلاف اصول سه گانه فنی، شهرسازی و بهداشتی – ایمنی باشد.
•  چنانچه نتوان برای ساختمانی که به طور غیر استاندارد و بدون استحکام ساخته شده تغییراتی انجام داد و عیب و ایرادش را برطرف کرد.
•  ساختمان بدون پروانه ساخت، احداث شده باشد.
•  مالک زیر بار پرداخت جریمه تعیین شده توسط کمیسیون نرود.
•  اگر تغییر کاربری برخلاف آنچه در پروانه ساخت اجازه داده شده، صورت گیرد.
•  ساخت و ساز در زمین و ملک متعلق به شخص دیگری انجام شود.
•  کاربری به طور غیرقانونی باشد.

اگر به هر دلیلی به جز موارد فوق حکم تخریب صادر شده باشد، قابل نقض در دیوان عدالت اداری خواهد بود.

ت: اگر در تشکیل کمیسیون ماده ۱۰۰ و یا در رای صادره توسط این کمیسیون، ایرادات شکلی و قانونی وجود داشته باشد.

طبق قانون؛ کمیسیون شهرداری باید با حضور 3 عضو تشکیل شود، در غیر این صورت کمیسیون مذکور اصلاً رسمی نبوده و ایراد شکلی دارد.

•  نماینده ای از وزارت کشور
•  یک قاضی دادگستری
•  یک نفر از اعضای شورای شهر

اگر جلسه کمیسیون با کمتر از سه نفر تشکیل شود و یا علی رغم حضور هر سه عضو، صورت جلسه توسط همگی آن ها امضاء نشده باشد؛ ذی نفع می تواند به همین ایراد شکلی استناد کرده و ابطال رای کمیسیون را از دیوان عدالت اداری بخواهد.

امّا نوع دیگر ایراد شکلی بر می گردد به این که اعضای کمیسیون بدوی و تجدیدنظر با هم یکسان باشند.

بنابراین اگر همان اعضای کمیسیون بدوی در تجدید نظر نیز حضور داشته و اقدام به صدور رای کنند، این رای قابل ابطال است. چرا که طبق قانون برای رعایت اصل بی طرفی مقام رسیدگی کننده، باید بین اعضای این دو کمیسیون تفاوت وجود داشته باشد.

حتی اگر مقررات شکلی در رای صادره نیز رعایت نشده باشد، نتیجه اش می شود قابل ابطال بودن رای مذکور. یعنی رای کمیسیون ماده 100 در فرم چاپی مخصوصش درج نشود، در متن رای به مواد قانونی و حقوقی استناد و استدلال نشده باشد و حتی ذکر نشدن شماره پلاک ملک مورد تخلف و …

به پشتوانه یک دلیل دیگر نیز می توان ابطال رای کمیسیون را از دیوان عدالت اداری تقاضا کرد. آن هم در صورتی است که در صدور رای به اسناد، مدارک و حتی سوابق مالک توجهی نشده باشد.

ث: ایراد به جریمه تعیین شده توسط کمیسیون.

اگر مقدار جریمه ای که کمیسیون برای مالک متخلف تعیین کرده بیشتر از مقادیر قانونی باشد، می تواند منجر به ابطال این رای در دیوان عدالت اداری شود.

چرا که مقادیر این جرایم باید بر اساس ارزش معامله ای ساختمان در همان تاریخ تخلف معین شود و این طور نیست که کمیسیون بتواند هر مبلغی را که دلش خواست به عنوان جریمه تعیین کند.

از طرفی اگر مالک با اراده خود بیاید تخلفاتش (آن چه که برخلاف قانون ساخته) که از نوع اضافه بنا بوده را قلع و قمع کند، کمیسیون ماده صد دیگر حق ندارد حکم به پرداخت جریمه بدهد.

زیرا اگر چنین کند، مالک می تواند برای اعتراض به این رای به دیوان عدالت اداری برود.

مهلت اعتراض به رای کمیسیون ماده 100

مهلت اعتراض به رای صادره از کمیسیون بدوی ماده 100 برای هر شخص ذی نفعی چه سازنده و پیمانکار یا مالک ساختمان به مدت 10 روز، مهیا است.

کمیسیون بدوی با دریافت اعتراض آن را به مرجع دیگری می فرستد و این طور نیست که خودش بتواند به اعتراض مطرح شده رسیدگی نماید.

مرجع اعتراض نسبت به رای کمیسیون بدوی ماده 100 ، کمیسیون تجدیدنظر است که در واقع باید آن را شعبه دیگری از کمیسیون ماده 100 دانست.

تذکر: احتمال نقض شدن رای بدوی کمیسیون ماده ۱۰۰ در کمیسیون تجدیدنظر این ماده، بسیار بعید است.

مهلت اعتراض به رای قطعی کمیسیون ماده 100 در دیوان عدالت اداری

مهلت اعتراض در دیوان عدالت اداری، 3 ماه از تاریخ قطعی شدن رای می باشد.

این 3 ماه معادل 90 روز است؛ چرا که در قانون هر ماه 30 روز در نظر گرفته شده است. امّا مهلت این اعتراض برای افراد مقیم خارج از کشور 6 ماه می باشد.

قطعی بودن رای کمیسیون ماده 100 به چه معناست

پس از صدور رای بدوی کمیسیون ماده 100، به مدت 10 روز فرصت دارید تا اعتراض و دفاع خود را اعلام کنید.

بنابراین اگر ظرف این مدت 10 روزه اقدامی به جهت دفاع و اعتراض انجام ندهید، رای بدوی کمیسیون بدون اینکه به تجدیدنظر برود قطعی می شود. مگر اینکه در مهلت سه ماهه برای اعتراض به دیوان عدالت اداری مراجعه کنید.

اعتراض شهرداری نسبت به رای کمیسیون ماده 100

شهرداری تنها در صورتی می تواند نسبت به رای کمیسیون ماده 100 معترض شود که شخص در دیوان عدالت اداری (چه در شعبه بدوی و چه شعبه تجدیدنظر) نسبت به رای کمیسیون ماده 100 اعتراض کرده و رای به نفعش صادر شده باشد.

بنابراین نتیجه می گیریم که شهرداری نمی تواند اعتراضی نسبت به رای بدوی کمیسیون داشته و باعث شود که پرونده به کمیسیون تجدید نظر ماده 100 برود.

از طرفی شهرداری حتی حق ندارد که اعتراضش نسبت به رای کمیسیون ماده صد را به دیوان عدالت اداری ببرد.

همانطور که در ابتدای مقاله نیز وعده داده بودم؛ سعی کردم به طور جامع و کامل تا جایی که برای شما ایجاد ابهام نکند، به موضوع نحوه دفاع در کمیسیون ماده 100 بپردازم.

چنانچه جهت بررسی و تحلیل تخصصی دعوای خود در این زمینه، نیاز به مشاوره حضوری داشتید و یا مایل بودید که بنده وکالت شما را عهده دار شوم، می توانید تماس بگیرید و وقت خود را رزرو کنید.