فرمول محاسبه جریمه ماده 100 شهرداری

با سلام و وقت بخیر از گروه وکلای آسا وکیل با یک پادکست حقوقی در خدمت شما هستیم.

مقاله: وکیل کمیسیون ماده 100

طبق ماده صد قانون شهرداری، مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهر و یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی و یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان از شهرداری پروانه اخذ کنند.

مقاله: نحوه دفاع در کمیسیون ماده 100

سؤالی که در این قسمت معمولاً مطرح می شود این است که آیا تعمیرات و بازسازی هم نیازمند اخذ پروانه هست یا خیر؟

به نظر می رسد اگر تعمیرات و بازسازی عمده و اساسی باشد، پروانه نیاز دارد و تعمیرات و بازسازی اساسی را می توان شامل مواردی دانست که موجب تغییر زیربنا شود و یا بر مقاوت ساختمان اثر گذارد و یا موجب تغییر بنا شود.

انواع تخلفات شهرسازی

تخلفات در زمینه شهرسازی را می توان به دو دسته تقسیم بندی کنیم:

1.  تخلفاتی که در ساختمان های دارای پروانه رخ می دهد.
2.  تخلفاتی که در ساختمان های فاقد پروانه اتفاق می افتد.

در مورد تخلفاتی که در ساختمان های فاقد پروانه اتفاق می افتد، دو فرض قابل تصور است:

1.  فرضی که تخلف با اصول ثلاثه یا سه گانه یعنی اصول فنی، بهداشتی و شهرسازی انطباق دارد.
2.  فرضی که با اصول ثلاثه انطباق ندارد.

مصادیق تخلفات مربوط به اصول ثلاثه کدام است؟

گاهاً این سؤال برای کاربران آسا وکیل مطرح می شود که منظور از اصول ثلاثه چیست؟

مثال هایی که در خصوص مصادیق تخلف از اصول شهرسازی می توانیم بیان کنیم، بدین شرح است:

•  عدم رعایت برهای اصلاحی و عدم عقب نشینی
•  تغییر کاربری کل یا قسمتی از ساختمان بدون اخذ مجوز
•  اضافه بنا یا اضافه ارتفاع
•  حذف یا کسر پارکینگ
•  تجاوز به معابر عمومی نظیر احداث پله یا احداث درب اضافه ورودی به حیاط

مصادیق تخلف از اصول فنی

•  عدم رعایت مقررات ملی ساختمان ایران و استاندارد 2800
•  عدم رعایت تکنیک خاک
•  عدم رعایت معیارهای فنی راجع به مقاوم سازی در برابر اثر بارهای وارده، زلزله و باد
•  رعایت نکردن اصول مربوط به طراحی و معماری و نحوه تقسیم فضای داخلی ساختمان

مصادیق تخلفات مربوط به اصول بهداشتی

•  عدم تأمین نور کافی و اصول مربوط به تهویه مطبوع
•  عدم ایجاد سرویس های لازم بهداشتی و حمام
•  عدم منظور نمودن فضای آزاد در ساختمان برای استفاده از نور آفتاب و ایجاد فضای سبز و باغچه در کلیه ساختمان ها اعم از مسکونی، تجاری یا اداری

مقاله: وکیل مشارکت در ساخت

تخلفات بنای دارای پروانه ساخت

می توانیم این تخلفات را به 4 مورد خلاصه کنیم:

1.  اضافه بنای زائد بر پروانه ساخت در منطقه مسکونی
2.  اضافه بنای زائد بر پروانه ساخت در منطقه صنعتی و تجاری یا اداری
3.  عدم احداث پارکینگ یا کسری پارکینگ و یا غیر قابل اصلاح بودن آن
4.  عدم رعایت برهای اصلاحی که اصطلاحاً در عرف عقب نشینی گفته می شود

در خصوص عدم احداث پارکینگ یا کسری پارکینگ یک نکته ای که در اینجا قابل ذکر است و تذکر در این خصوص خالی از لطف نیست، این است که در ماده ۱۰۰ شهرداری در خصوص پارکینگ اصل بر اصلاح است و اگر اصلاح میسر نباشد، کمیسیون ماده صد می تواند رای به اخذ جریمه بدهد.

ضمانت اجرای این تخلفات را می توانیم به سه دسته تقسیم کنیم:

1.  تخریب یا قلع بنا
2.  جریمه
3.  تعطیلی

شرایط صدور رای تخریب کمیسیون ماده 100

به طور کلی چه زمانی کمیسیون ماده 100 رای به تخریب می دهد؟

وقتی که اصول ثلاثه رعایت نشده باشد.

به طور مثال وقتی که ملک استحکام لازم را ندارد و یا در پهنه فضای سبز که در طرح تفصیلی تعریف شده، ملک مسکونی ساخته شده باشد.

در صورتی که متخلف از پرداخت جریمه خود، خودداری کند، در این مورد هم کمیسیون مکلف به صدور حکم تخریب است.

شرایط صدور رای به اخذ جریمه کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری

در صورتی که ملک از لحاظ اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی دارای ایراد نباشد، کمیسیون ماده صد شهرداری رای به جریمه خواهد داد نه تخریب.

شرایط صدور رای به تعطیلی کمیسیون ماده صد شهرداری

در خصوص تعطیلی، می توانیم به تبصره بند 24 ماده 55 رجوع کنیم که در خصوص موردی هست که شخص برخلاف مندرجات پروانه ساختمانی در منطقه غیر تجاری اقدام به برقراری محل کسب و تجارت کرده که در این حالت حکم کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری، تعطیلی محل کسب و پیشه است.

منظور از تعطیلی نیز تعطیلی همیشگی نیست، ولی اگر به کاربری مجاز تغییر استفاده بدهد، این تعطیلی رفع می شود. البته اگر شخص از این حکم سرپیچی کند و عالماً مجدداً اقدام به استفاده تجاری از محل مذبور کند، محکوم به حبس خواهد شد.

البته این نکته نیز قابل ذکر است که خود شهرداری نمی تواند رأساً تعطیل کند؛ بلکه باید این مسئله در کمیسیون مطرح شود و رای کمیسیون در واقع رای قطعی کمیسیون مبنی بر تعطیلی محل باشد.

تخلف اضافه بنای زائد بر مساحت مندرج در پروانه

یکی از تخلفات رایج در حوزه شهرسازی، تخلف اضافه بنای زائد بر مساحت مندرج در پروانه است که این تخلف هم می تواند در پروانه های مسکونی اتفاق بیفتد و هم در پروانه های با کاربری تجاری یا صنعتی یا اداری.

اگر این اضافه بنا موجب نقض اصول ثلاثه نشده باشد و در واقع نظر کمیسیون ماده صد، قلع اضافه بنا نباشد، در این صورت رای به اخذ جریمه صادر خواهد شد.

اگر اضافه بنا در منطقه مسکونی باشد، میزان جریمه ای که اخذ خواهد شد، چیزی که قانون گذار معین کرده، در واقع فرمولی است که محدوده جریمه را مشخص می کند و نه یک عدد معین و مشخص را.

به این ترتیب که آنچه در قانون مقرر شده جریمه نباید از حداقل 1/2 ارزش معاملاتی ساختمان کمتر و سه برابر از ارزش معاملاتی بیشتر باشد. بنابراین جریمه ای که کمیسیون ماده 100 برای متخلف در نظر خواهد گرفت، از این محدوده بیشتر یا کم تر نخواهد بود.

اما اگر اضافه بنا در منطقه تجاری یا صنعتی و یا اداری باشد، در این جا هم جریمه نباید از حداقل دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان کم تر و از 4 برابر ارزش معاملاتی ساختمان بیشتر باشد.

این مواردی که ذکر شد در حالتی بود که ملک دارای پروانه ساختمانی بود ولی شخص از میزان مندرج در پروانه تخلف کرده و اقدام به ساخت مازاد نموده.

تخلف اضافه بنا برای بناهای فاقد پروانه ساخت

حالت دیگر تخلف به این ترتیب است که اضافه بنا اتفاق می افتد ولی در حالتی که بنا کلاً پروانه ساخت نداشته باشد و بدون پروانه ساخته شده باشد.

در این حالت اگر رعایت اصول ثلاثه شده باشد و ضرورتی به تخریب نباشد، کمیسیون اقدام به صدور رای بر اخذ جریمه خواهد داد.

البته لازم به ذکر است که با وجودی که از تبصره 4 ماده 100 قانون شهرداری، اختیار کمیسیون بر اخذ جریمه یا صدور رای در تخریب حتی با وجود رعایت اصول سه گانه دریافت می شود، ولی طبق رای شماره 577 مورخ 1393/3/26 هیئت عمومی دیوان عدالت اداری، رای کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری مبنی بر تخریب باید متضمن اعلام رعایت نشدن اصول سه گانه در ساختمان احداثی باشد.

حالا جریمه ای که قانونگذار در این خصوص در نظر گرفته 1/10 ارزش معاملاتی ساختمان است و یا 1/5 ارزش سرقفلی ساختمان و هر کدام که بیشتر بود، کمیسیون آن مبلغ را مورد حکم قرار خواهد داد.

مقاله: وکیل سرقفلی در کرج

نکات کلیدی پایانی

نکته اول:

مطابق رای شماره 210 مورخ 1387/4/2 هیئت عمومی دیوان عدالت اداری، منظور از ارزش معاملاتی ساختمان، ارزش در تاریخ وقوع تخلف است نه تاریخ رسیدگی.

نکته دوم:

کمیسیون ماده صد بر اساس رای هیئت عمومی دیوان عدالت اداری، نمی تواند شخص متخلف را به پرداخت خسارت تأخیر تأدیه در پرداخت جریمه محکوم کند.

نکته سوم:

نکته آخر اینکه در صورتی که ادعا شود در زمان ساخت بنا، محل ساخت خارج از محدوده شهر بوده و بنابراین شخص مکلف به اخذ پروانه نبوده، در این حالت کمیسیون مکلف است حتماً به این ادعا رسیدگی کند.

امیدوارم مطالب مطرح شده مفید فایده بوده باشد.

اوقات به کام.